Даже если застройщик обеспечил необходимое количество мест в паркинге в своем проекте и даже если цена устроила покупателя, то это не означает, что проблемы с парковкой закончились. В большинстве случаев место в гараже нельзя оформить как отдельный объект недвижимости, а значит, и с его будущей продажей могут возникнуть сложности.
Продажи мест в паркингах начинаются, как правило, одновременно с квартирами. Однако последние машиноместа могут быть проданы гораздо позднее, чем завершится проект и будут реализованы все квартиры.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая говорит, что профильный бизнес ее компании — это продажа объектов недвижимости, в том числе паркингов, а не сдача в аренду: «Определяя приоритет, следует соизмерять затраты на обслуживание машиноместа, остающегося в собственности застройщика, и возможную прибыль при сдаче этого места в аренду или при его продаже».
«Безусловно, продать место нам выгоднее. Во‑первых, потому что аренда — это совсем другой бизнес. Ну и надо брать в расчет, что срок окупаемости мест в паркингах может составлять до 15 лет», — говорит генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.
По его словам, динамика продаж очень зависит от проекта. Например, в ЖК «Маэстро», который находится в Выборгском районе, где ситуация с парковочными местами просто критическая, продажи мест в паркингах идут достаточно хорошо. А вот в ЖК «Коломяги-парк», где места для парковки больше, дела обстоят по-другому.
«По нашему опыту основной объем продаж мест в паркинге приходится на последнее полугодие строительства объекта и на первое полугодие после сдачи дома. Вообще после введения жилого комплекса в эксплуатацию в продаже может оставаться до 40% машиномест», — поясняет Александр Лелин.
С ним согласен и директор по мар-кетингу ЗАО «РосСтройИнвест» Всеволод Глазунов: «Конечно, застройщики предпочитают продавать места. Теоретически заработать на паркинге можно. Однако автомобильная стоянка все же скорее дополнительная услуга для жильцов, нежели источник дохода: квартиры в домах с паркингами продаются активнее».
Тем не менее есть примеры, когда компании сами берут на себя эксплуатацию паркинга и сдают места в аренду, чтобы окупить затраты, хотя бы и в долгосрочной перспективе. Иногда петербургские застройщики оформляют право собственности на паркинг, если тот можно признать самостоятельным объектом недвижимости. Потом создают гаражно-строительный кооператив, и уже в ГСК продаются паи, соответствующие машиноместам.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов говорит, что на практике приобретение парковочных мест идет преимущественно с использованием различных схем участия в инвестировании их строительства. Например, по предварительным договорам купли-продажи, инвестиционным и договорам долевого участия в строительстве, участием в кооперативе, который инвестирует в строительство, и т. д.
«Необходимо помнить, что действие 214‑ФЗ распространяется не только на жилые помещения, но и на иные объекты недвижимости, строительство которых финансируется гражданами в личных целях. То есть договоры долевого участия в строительстве паркинга формально должны пройти государственную регистрацию, иначе будут считаться незаключенными и не смогут быть основанием для регистрации прав на парковочное место. С другой стороны, в отношении «иной недвижимости» 214‑ФЗ не устанавливает жесткой обязанности заключать долевые договоры. То есть в отличие от квартир продажа парковочных мест по предварительным договорам или иным схемам, не требующим регистрации, не считается нарушением законодательства».
Кот в мешке
Однако покупателю необходимо понимать, что именно он приобретает по договору. Если это закрытый бокс, то его можно оформить как отдельный объект недвижимости и целиком передать в собственность покупателя. Если это просто место в паркинге, то оформить имущество можно только как долю в праве долевой собственности на всю площадку, соответствующую приобретенному метражу.
Дело в том, что машиноместо, согласно букве закона, не является объектом недвижимости, ибо нет характерных уникальных признаков — физических границ (стен, потолка, входа). А долевая собственность влечет такие неудобства, как необходимость уведомления остальных сособственников о планируемой продаже доли и возможные споры о том, кому принадлежит то или иное место. Чтобы этого избежать, можно заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом. В противном случае, если жилец захочет продать место, ему придется получить от собственника каждой квартиры отказ от преимущественного права на приобретение машиноместа или разослать всем жильцам уведомление от нотариуса о продаже данного места. Поэтому зачастую продавцы прибегают к продаже через договор дарения.
На практике часто возникают проблемы, связанные с оплатой эксплуатации паркинга и предоставляемых коммунальных услуг. В частности, с правильным учетом и распределением оплаты среди сособственников, а также сложности с возможной неоплатой кем-то из владельцев своей части платежей, что приводит к дальнейшим спорам.
«Известны и экстраординарные случаи, когда покупатели мест во встроенном паркинге не могли зарегистрировать свои права — в этом же помещении располагались общедомовые коммуникации и оборудование. Весь паркинг признавался общим имуществом жильцов и не мог быть оформлен в чью-либо собственность. В таких случаях, в зависимости от ситуации можно пытаться признать право через суд либо требовать возврата уплаченной стоимости и убытков», — рассказывает Евгений Ширстов.
Признать недвижимым
В компании «РосСтройИнвест» говорят, что интересное решение проблемы с регистрацией мест в паркингах,нашли в Москве. Там существует «Временное положение о городских парковках в городе Москве». В этом документе есть термин «машиноместо», под которым признается часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля. То есть машиноместо привязано к земле и может подпадать под определение «недвижимое имущество».
Однако у такого объекта недвижимости нет уникальных признаков (их нельзя разделять перегородками на отдельные боксы из-за действующих строительных нормативов). Поэтому Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением от 2007 года признал правомерным регистрацию права собственности на машиноместо и факт того, что оно может быть объектом аренды. А в 2006 году в постановлении ФАС Московского округа к машиноместам прямо применяется термин «объекты недвижимости». То есть в столице на место в паркинге можно получить технический или кадастровый паспорт. В Петербурге такой практики нет.
Хотя возможно, что и сама проблема, связанная с продажей жильцами мест на парковках, в Северной столице пока не так актуальна. Генеральный директор компании ООО «Бенуа» Дмитрий Щегельский говорит, что вторичный рынок парковочных мест еще не сформировался. Покупатели квартир в комплексах эконом-класса вместо паркинга за 600 000 – 800 000 предпочитают выбрать квартиру большего метража. Те, кто покупает квартиры в инвестиционных целях (то есть собирается ее сдавать или продать), также не покупают места на парковках — реализовать жилье гораздо проще.
«В 1990‑е годы было достаточно предложений квартир вместе с гаражом в гаражном кооперативе. Однако и тогда они не пользовались особым спросом, если гараж не находился совсем рядом с домом. Тогда это увеличивало бюджет покупки на $1000–1500, а это 10–20% от стоимости квартиры. А сегодня на рынке просто нет предложений от тех, кто купил для себя квартиру в новом доме вместе с местом в паркинге. Продавать они ее в ближайшее время вряд ли будут. Возможно, такие предложения появятся в сколько-нибудь значительном объеме лет через пять», — говорит Дмитрий Щегельский.
Продажи только места на парковке также редкость на открытом рынке — в основном места распределяются между жителями конкретного дома. Зато Дмитрий Щегельский отмечает серьезный спрос на аренду парковочных мест, особенно в домах более высокого класса. Однако спрос здесь значительно превосходит предложение.
Андрей Некрасов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №07(510) от 20.02.2012
Все права защищены. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга».Использование
информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем
заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru
содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и
текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае
печатного издания. 
