|
16.01.2012 Кому я должен, всех прощаю Вся аналитикаИзменения в ФЗ «Об ипотеке», которые вступят в силу в марте 2012 года, призваны помочь заемщикам. Однако эксперты единодушно утверждают: это приведет к удорожанию ипотечных кредитов, которые и так в нашей стране малодоступны. Недоступная доступность Закон внесло в Госдуму Правительство РФ. По замыслу чиновников, документ должен был защитить интересы заемщиков в тех случаях, когда они оказываются неплатежеспособными. Сейчас у таких должников банк через суд изымает недвижимость, заложенную по кредиту, и продает ее, а вырученные от продажи средства забирает себе в счет уплаты долга. Если после этого остались деньги, их отдают бывшему заемщику. А если денег от продажи квартиры на погашение займа все равно не хватило, то банк продолжает судиться с заемщиком, пытаясь взыскать эту разницу другими способами. Например, за счет продажи другого имущества (другой недвижимости, автомобиля и т. д.), если оно есть у заемщика. Или обязав должника отчислять банку часть зарплаты. Поправки в закон вводят новый порядок. Даже если деньги от продажи залогового жилья не погасят всей стоимости кредита, будет считаться, что несостоятельный заемщик ничего банку не должен. На первый взгляд, выгода заемщика налицо: банк, и так отобравший у него квартиру, не будет преследовать его, требуя погашения долга. Однако эксперты предостерегают от столь поверхностных выводов. Они по-разному оценивают пользу от этого нововведения, но единодушны в одном: ставки по кредитам и размер первоначального взноса будут расти. «Цель такого нововведения очевидна — это защита заемщиков и увеличение доступности ипотеки. Как показал кризис 2008–2009 годов, при оформлении ипотеки без первоначального взноса, особенно на жилье бизнес-класса, ситуация, когда стоимости квартиры не хватает на полное погашение ипотеки, вполне вероятна. С другой стороны, для банков это новшество будет означать, в первую очередь, необходимость отмены программ без первоначального взноса, так как наибольший риск убытков для кредитных организаций составляют именно такие кредиты. Падение стоимости недвижимости более чем на 25% маловероятно даже на фоне общеэкономических изменений, поэтому порог в 20–30% первоначального взноса защитит банки от риска невозврата всей стоимости кредита в случае реализации квартиры», — говорит начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов. Как снизить риски Последний кризис заставил банки внимательнее оценивать платежеспособность заемщиков, чтоб снизить свои риски. Банки, которые готовы рисковать и выдавать кредиты с небольшим первоначальным взносом, обычно требуют дополнительный залог или предлагают этот кредит по высоким ставкам, таким образом компенсируя риск. Генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов не понимает логики поправок: «Очевидно, что это повышает риски банков, и они будут эти риски минимизировать — повышать процентные ставки при небольших размерах первоначального взноса, увеличивать первоначальный взнос. Кроме того, это отразится и на других банковских продуктах — например, на вкладах, которые станут менее выгодными для клиентов. Ведь банк, чтобы продать деньги заемщикам, покупает их у вкладчиков. И когда для него ухудшаются условия продажи, он ужесточает и условия покупки». Пресс-секретарь ВТБ 24 по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров менее категоричен: «С точки зрения экспертов нашего банка, в этом законопроекте присутствуют определенные нестыковки, которые позволяют двояко трактовать его нормы. В любом случае в нынешнем виде данный законопроект не способствует развитию рынка ипотечного кредитования. Если он вступит в силу в нынешней редакции, банкам придется учитывать дополнительные риски, что непременно скажется на условиях кредитования. Например, они будут требовать от клиентов дополнительного страхования финансовых рисков». Виталий Демидов вообще уверен, что новшество пойдет на пользу рынку, оздоровит его и позволит «мотивировать заемщика (и его кредитора) еще более внимательно оценивать свою платежеспособность». «Вероятнее всего, ипотека с минимальным первоначальным взносом или сильно подорожает, или практически исчезнет — и это правильно. Покупка недвижимости должна быть осознанной и обдуманной, и накопление первоначального взноса поможет клиенту здраво оценивать свои силы и привыкнуть жить, ежемесячно откладывая определенную сумму, что в конечном итоге пойдет на пользу и самому клиенту, и банку, и рынку в целом», — рассуждает г‑н Демидов. От нуля до 30 «Сейчас продажи квартир из-за дефолта заемщика — не такая частая история, как в 2008 году. Однако закон я считаю правильным. Риски должны нести все — и заемщик, и банк», — убежден вице-президент ГК «ЮРИНФО» Николай Лавров. По его мнению, если банки ужесточат требования к кредитам, то заемщики будут более ответственно подходить к кредитованию. Большинство из тех, кто берет заем с первоначальным взносом 0–10%, «не отдают себе отчет в том, что это очень существенное финансовое бремя на многие годы, и нужно быть уверенным в том, что ты сможешь его нести». Эксперты считают, что вообще не должно быть кредитов с нулевым первоначальным взносом. Именно с этого начался кризис в Америке, напоминают они. Люди набрали кредитов под маленькие проценты с нулевым взносом, и, когда возникли малейшие экономические затруднения в стране, многим оказалось не по силам платить за жилье. «У нас сейчас такая ситуация вряд ли возможна — при нашей-то дороговизне ипотеки. Даже если вы берете кредит под очень хороший по нынешним временам процент — 10% годовых на 30 лет, — то за первые десять лет вы уже выплачиваете всю стоимость купленной квартиры, а вам ведь еще 20 лет платить. Однако это все же какая-то возможность приобретения жилья, ведь накопить на него вообще невозможно. Так что гораздо приятнее смотреть, как дешевеет твой долг по кредиту, чем как дешевеют твои накопления на квартиру», — резюмирует Николай Лавров. Расставаться по любви На практике когда дело доходит до продажи залоговой квартиры, то обычно заемщики по соглашению с банком делают это самостоятельно. Для них это выгоднее, чем когда продажей занимается банк, который продает недвижимость через торги и выручает сумму намного меньше рыночной цены. «Вряд ли банки обрадуются этому нововведению, — считает ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофей Титаренко. — Практика обращения взыскания на жилье не сильно распространена ввиду огромных временных и финансовых издержек на обращение взыскания. А уж если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние дети, то обратить взыскание на такое жилье становится почти невозможно». По его мнению, с введением нового порядка банки скорее предпочтут «полюбовно договариваться с должником о реструктуризации кредита и подсадке должника на новую кредитную иглу с более высокой ставкой процента по кредиту и с увеличенным сроком кредита». С ним не согласен г‑н Лавров: «Банку удобнее, чтобы продажей квартиры и уплатой долга вырученными от этого деньгами закончилась история его отношений с заемщиком. Сейчас если после такого расчета остается часть долга, то банку приходится очень долго судиться с дефолтным заемщиком. Суды у нас долгие, а в итоге обычно оказывается, что взыскивать-то и нечего. Но без суда не обойтись. То есть банк все равно остается с убытком, но тратит время и деньги на суды». Нотариальные вводные Помимо перечисленных поправок, измененный ФЗ «Об ипотеке» содержит и другие новшества. Например, нотариусам предоставили право от имени подписантов договора подавать в Росреестр заявление о регистрации договора об ипотеке, который был удостоверен данным нотариусом. Также нотариус может инициировать погашение зарегистрированной ипотеки после того, как он получил от кредитора-залогодержателя уведомление об исполнении основного обязательства. Нотариус теперь становится и участником процедуры обращения взыскания на заложенное имущество в тех случаях, когда такая возможность предусмотрена договором о залоге, совершенным в нотариальной форме. Он направляет должнику предложение погасить обеспеченный залогом долг. Если по истечении 14 дней после получения такого уведомления должник документально не подтвердил погашение долга, нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге. Такая надпись является основанием для обращения взыскания на предмет залога. Правда, для обращения взыскания на жилые помещения, принадлежащие гражданам, кредитору, как и прежде, придется обращаться в суд. Еще одно положение обновленного закона, защищающее права должника, касается времени просрочки. Теперь по общему правилу обратить взыскание на заложенное имущество можно, если должник допускал просрочки в погашении долга более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих обращению кредитора в суд либо обращению взыскания. Раньше кредитор мог считать такие просрочки в течение всего периода погашения кредита. Впрочем, стороны в договоре могут установить и иные правила. Усилено и положение кредитора. Если раньше должник мог доказать отсутствие своей вины за нарушение обязательства и на этом основании на заложенное имущество нельзя было обратить взыскание, то теперь никакие отговорки должника приниматься не будут. «Тяжелее теперь будет должнику и скрываться от уведомлений и требований кредитора. Не являться на почту за письмами либо не открывать дверь почтальону бесполезно: даже в таких случаях должник будет считаться надлежаще уведомленным кредитором. При выставлении заложенного имущества его существенно уценят. Если раньше первоначальная цена определялась как 100% рыночной стоимости имущества согласно отчету оценщика, то теперь это лишь 80% рыночной стоимости. С учетом того, что обычно уже сами оценщики назначают за предмет залога цену на 15–20% меньше рыночной, по факту на торги заложенная недвижимость будет выставлена урезанной в стоимости почти наполовину», — говорит Тимофей Титаренко. Ольга Мягченко | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №02(505) от 16.01.2012 Все права защищены. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга». Использование информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае печатного издания.
|
Сейчас в базе:
| ||||||
|
|
© 2005-2012 NSP.ru
|
|
|