|
09.01.2012 Судебные споры — последнее дело Вся аналитикаПроцедура государственной регистрации сделок с недвижимостью хоть
и занимает сегодня по нескольких месяцев, но не так уж и сложна. Однако
в городе много примеров, когда получить долгожданное свидетельство
дольщики могут только выиграв в суде.
Покупая квартиру на первичном рынке, гражданин фактически оплачивает еще не созданный объект. Оформить собственность на квартиру он может только после ввода дома в эксплуатацию. Сначала застройщик должен подать в Управление Росреестра свой пакет документов, затем со своими бумагами к регистраторам отправляются граждане. Однако во многих случаях строители не могут предоставить полный пакет. Причины разные. Например, если застройщик получает участок для возведения дома в аренду на инвестиционных условиях, то он должен выполнить все требования города: выплатить все арендные платежи, а также выполнить другие условия, например, построить детский сад, или предоставить квартиры городу и т. п. Иногда застройщики не могут этого сделать по собственной вине или по независящим от них причинам. Тем не менее, пока город не подтвердит, что все условия договора выполнены, регистраторы свидетельства выдавать не будут. В этом случае дольщик может зарегистрировать свою собственность только обратившись в суд. Именно суд должен подтвердить, что гражданин выполнил все условия (в полном объеме и в срок выплатил стоимость квартиры), а разбирательства между застройщиком и властями не должны затрагивает его квартиру. Заместитель генерального директора юридической компании «Юр-Сити» Татьяна Богданова говорит, что с 2009 года такие иски стали нормой: «Их число значительно увеличилось, когда последствия кризиса стали очевидны. Застройщики не могли в полном объеме выполнить инвестиционные условия, не могли достроить детские сады или другие объекты инфраструктуры. Однако сами дома достраивали, и квартиры надо было как-то передавать гражданам». Ответчиком по такому иску выступает заказчик — в договорах есть пункт, обязывающий его представить свой пакет документов в Росреестр. В качестве третьего лица указываются государственные регистраторы. В большинстве случаев застройщики сами рекомендуют своим клиентам обращаться в суды, и их права на заседаниях не оспаривают. К такому иску необходимо приложить копии договора долевого участия, все квитанции, подтверждающие оплату или акт сверки расчетов, подписанный застройщиком. «В Приморском районе суды выносят решения в пользу граждан и без акта приема-передачи квартиры. Однако в других районах его требуют в обязательном порядке. Но иногда можно доказать, что гражданин оплачивал квартиру по договору, и этого документа достаточно для получения квартиры. Даже отсутствие акта сверки расчетов не является причиной для отказа — этот документ можно получить по судебному запросу», — поясняет Татьяна Богданова. Горькие примеры Так, например, приходится добиваться собственности дольщикам «Жилстройинвеста». Компания известна по многим скандальным историям. Последний жилой дом на Ленинском пр., 147 фирма сдала летом 2010‑го. На объекте зафиксированы двойные продажи, застройщик остался должен подрядчикам. Ко всему прочему в компании разгорелся корпоративный конфликт. Завершив строительство, компания не смогла представить в Управление Росреестра полный комплект документов, в итоге покупатели не могут оформить собственность и вынуждены обращаться в суд. В отношении «Жилстройинвеста» поданы сотни исков. К примеру, один только светотехнический завод «Сатурн», у которого был заключен инвестдоговор с застройщиком, подал свыше 40 исков о признании права собственности на квартиры. Большинство заявлений суд уже удовлетворил. Сейчас в отношении застройщика введена процедура наблюдения. Из-за разногласий между инвестором и Росимуществом жильцы новостройки на пр. Большевиков, 47, корпус 1 уже три года не могут оформить собственность. Проект затеяли еще в 2005 году. Участок находился в бессрочном пользовании Северо-Западного регионального центра МЧС. Спасатели заключили инвестдоговор с ООО «Строительное управление» (СУ), которое обязалось возвести комплекс более чем на 300 квартир. После сдачи объекта СУ отходила большая часть помещений. Центр МЧС обязался перечислить $2,5 млн на развитие городской инфраструктуры. В 2006‑м вступили в силу поправки в Земельный кодекс, и надел стал федеральной собственностью. В декабре 2008‑го объект сдали, Центр МЧС и СУ подписали акт приема-передачи, инвестор получил 306 квартир и 13 нежилых встроек. Однако с оформлением собственности возникли проблемы. Росимущество отказалось согласовать акт приема-передачи, ссылаясь на то, что застройщик не выполнил обязательства и не перечислил $2,5 млн. А Управление Росреестра отказалось оформлять право собственности. Инвестор и дольщики пробовали добиться регистрации через суд, но безуспешно. Только в июне 2011 года акт реализации контракта согласовали. Но проблемы не закончились! Уже в июле петербургское ТУ Росимущества подало иск в арбитраж, требуя взыскать с Центра МЧС и СУ те же $2,5 млн, а также признать право федеральной собственности на 14 квартир, которые причитаются МЧС. В ноябре суд первой инстанции отклонил претензии Росимущества. В компании говорят, что компромисс с Управлением Росреестра найден и покупатели перестанут быть заложниками конфликта. Регистрирующий орган принял к рассмотрению пакет документов. Многие квартиры в новостройках в районе Суздальских озер граждане также смогут оформить только через суд. Общая проблема этой территории — незаконное строительство многоквартирных домов на землях ИЖС. Девелоперы, как правило, выкупали несколько наделов с ветхими постройками, объединяли их и возводили многоквартирное здание. Тогда здесь действовали временные регламенты застройки. Это позволяло инвестору превратить условно разрешенную функцию участка в основную или поменять разрешенный вид использования. Но эта лазейка закрылась в 2009 году после вступления в силу Правил землепользования и застройки, когда практически на всей территории вокруг Суздальских озер разрешили строить только индивидуальные (односемейные) дома. Ни застройщики, ни собственники не могут зарегистрировать права на жилье в многоквартирных домах (фактически это самовольные постройки), некоторым это удается лишь через суд. Однако Верховный суд считает, что регистрация права собственности вовсе не исключает последующих исков о сносе самовольной постройки. Добиваются регистрации через суд и жильцы комплекса «Твин Пикс» на Бухарестской улице. Застройщик — ООО «СК «Импульс» — еще в 2009 году направил в Госстройнадзор заявку на ввод дома в эксплуатацию. Дольщикам демонстрировали копию «разрешения на ввод». Началось заселение, но как потом установила прокуратура — незаконное. К тому моменту компания так и не представила документы подтверждающие возможность подключения здания к инженерным сетям. Монолитный дом на 237 квартир позиционировался как элитный; это две 25‑этажные башни, соединенные переходами. В жилом комплексе создано ТСЖ «Твин Пикс», функционирует управляющая компания «Бригантина», но деньги с граждан на содержание общедолевого имущества собирают незаконно. Пока дом официально не введен в эксплуатацию, с точки зрения права он остается стройплощадкой. Многие дольщики оформили квартиры в собственность через суд — иначе не получалось. У компании «Импульс» несколько проектов («Идеал», «Бригантина», «Кристалл-Полюстрово») и ни одного — без серьезных проблем. И таких примеров в городе предостаточно. Регистрировать собственность через суд иногда приходится и при покупке жилья у крупных застройщиков. Инвесторы в опале Сложнее добиться регистрации, если у застройщика и дольщика есть взаимные претензии. Есть много примеров, когда застройщик не передает гражданам акты приема-передачи, требуя доплаты. Например, за остекление балконов или лоджий, или пересчитывая их стоимость с использованием других коэффициентов. Однако даже в этом случае у граждан есть все шансы на успех. Для этого адвокаты должны доказать, что сумма, указанная в договоре, выплачена полностью, а доплаты незаконны. А вот если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи, шансов получить собственность по суду значительно меньше. Дело в том, что заключая такой договор, компания не обязуется передать гражданину квартиру, а только заключить с ним в дальнейшем основной договор купли-продажи. Если на объекте возникнут проблемы, то покупатель сможет требовать или расторжения договора и возврата денег, или суд может обязать заключить основной договор. Однако это невозможно, пока собственник не оформит все квартиры на себя. А этого он сделать не сможет, если не выполнит все обязательства перед городом. Как исполнять такое решение суда непонятно. Также непросто складывается судебная практика по признанию собственности за фирмами и организациями. Фактически они лишились этого права после летнего постановления Пленума ВАС. Теперь позиция арбитража противоречит практике, сложившейся в судах общей юрисдикции, где «физики» (в схожей ситуации) успешно добиваются признания прав на квартиры. Суды квалифицируют инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А иски удовлетворяют лишь если объект находится в собственности продавца. Районные суды в аналогичной ситуации, как правило, идут навстречу гражданам, у которых заключены инвестиционные (и даже предварительные) договоры, при условии, что застройщик признает требования. Арбитраж до недавних пор также удовлетворял подобные иски, полагая, что разборки города и застройщика не должны ущемлять интересы клиентов. Теперь же, пока застройщик не оформит права на помещения, покупатель может требовать возврата уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков — но не признания собственности, которую не удается зарегистрировать в обычном порядке из-за разногласий застройщика и КУГИ. Юристы успокаивают — постановления Высшего арбитражного суда не распространяются на суды общей юрисдикции. Так что частных дольщиков эта практика не касается. Тем не менее, при выборе новостройки необходимо убедиться в надежности застройщика, узнать какие обязательства у него перед городом и как они выполняются. Кроме того, необходимо отдавать приоритет договорам долевого участия, которые в описанных ситуация дают больше гарантий гражданам. Андрей Некрасов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №01(504) от 09.01.2012 Все права защищены. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга». Использование информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае печатного издания.
|
Сейчас в базе:
| ||||||
|
|
© 2005-2012 NSP.ru
|
|
|