|
26.12.2011 Инвесторы в шатком положении Вся аналитикаСогласно 214‑му закону продавать квартиры в строящихся домах могут только застройщики. Однако на многих объектах реализацией жилья занимаются инвесторы и подрядчики. Законно ли? Юристы расходятся в оценках, но солидарны в одном: подобные сделки чреваты рисками для покупателей. Застройщик — это лицо, которое владеет правами на участок и получает разрешение на строительство. Ничто не мешает ему привлекать средства других инвесторов (юридических лиц) на строительство дома и передавать им часть помещений или расплачиваться квадратными метрами с подрядчиками. Но вопрос в том, могут ли эти компании привлекать средства граждан, до тех пор пока не оформят жилье в собственность? До вступления в силу 214‑го ФЗ никаких сомнений в законности таких сделок не возникало. Участники проекта заключали с покупателями («физиками») инвестдоговоры по 39‑му ФЗ «Об инвестиционной деятельности». В конце 2004‑го законодательство поменялось. ФЗ № 214 позволял привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов по договорам долевого участия, которые могут заключать только застройщики. Тогда на рынке широкое распространение получили предварительные договоры купли-продажи. По нему продавец обязуется заключить основной договор после того, как оформит квартиру в собственность. Но подобные сделки слабо защищали интересы граждан. В случае конфликтов покупателям оставалось рассчитывать только на возврат вложенных средств. В прошлом году вступили в силу поправки в 214‑й закон, ужесточающие наказание за работу по обходным схемам. Социальный прецедент В том же году Комитет по строительству начал активно штрафовать «уклонистов», вменяя им нарушение статьи 14.28 КоАП (незаконное привлечение средств граждан на строительство домов). По этой статье предусмотрено денежное наказание на сумму до 1 000 000 рублей за неправомерно совершенную сделку. Однако на практике все оказалось не так просто. Показательным стал конфликт с компанией «Сигма», которая, будучи инвестором, привлекала средства граждан на строительство дома в Рыбацком (застройщиком на объекте выступало другое юрлицо). Комитет оштрафовал фирму за работу по предварительным договорам. По мнению чиновников, фирма могла заключать такие сделки (разрешенные Гражданским кодексом), но не имела права брать деньги по ним. Однако инвестор оспорил применение санкций в арбитраже. По мнению служителей Фемиды, Смольный не доказал, что деньги граждан шли именно на строительство (как требовал КоАП), а не на хозяйственные нужды. Чиновники оказались в трудном положении, лишившись рычагов воздействия на «уклонистов». Однако им на помощь пришли законодатели. Летом прошлом года вступили в силу изменения в КоАП. С июня 2010‑го часть 1 статьи 14.28 кодекса действует в новой редакции. Раньше нарушением считалось «привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права», теперь — «привлечение средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме». Чиновники Смольного видят в этом принципиальные отличия. «Прежде административный орган должен был доказать, что деньги граждан шли на строительство объекта, теперь же сам факт привлечения средств образует состав административного правонарушения», — заявляют в Комитете по строительству. После принятия поправок прокуратура Невского района возбудила в отношении ООО «ТД «Сигма» 21 дело по факту заключения предварительных договоров в период с августа по ноябрь 2010‑го. Материалы поступили в Комитет по строительству, который постановил привлечь «Сигму» к административной ответственности и оштрафовал фирму на 500 000 рублей за каждый договор. Инвестор с претензиями не согласен и пытается обжаловать решение Смольного в суде. Аргумент: фирма выступала на объекте инвестором, а не застройщиком, и санкции, предусмотренные 214‑ФЗ, к ней вообще неприменимы. От исхода этого дела зависит дальнейшая арбитражная практика. Спорные контракты Многие фирмы, не будучи застройщиками, продолжают продавать жилье по инвестиционным договорам даже на тех объектах, которые закладывались после вступления в силу 214‑го ФЗ. Пример — жилой комплекс на ул. Шевченко во Всеволожске. Застройщиком на объекте числится муниципальное предприятие «Единая служба заказчика». Разрешение на строительство выдано в декабре 2010‑го, а инвестором и продавцом квартир выступает ООО «Проектное ремонтное строительное управление». В инвестиционном договоре эта фирма прямо указывает: закон о долевом строительстве на отношения сторон не распространяется, и нужно руководствоваться требованиями 39‑го ФЗ. Продавец уверяет покупателей в том, что такая схема не противоречит закону. Это не единственный подобный случай. По той же схеме «Строительное управление» продает жилье в строящемся доме на Лагерном шоссе, 57 в Колпино. «Участок принадлежит структурам МЧС, которое по документам числится застройщиком. В этом случае заключать договоры по 214‑му ФЗ мы просто не можем. Из всех альтернативных вариантов схема с инвестиционными договорами наиболее безопасна и понятна», — заявляют в отделе продаж ООО «Строительное управление». Многие потенциальные покупатели интересуются у юристов: насколько законна такая схема? «На мой взгляд, имеет место прямое нарушение, — говорит адвокат Екатерина Зернова. — В 214‑м прямо сказано, что продавать квартиры могут только застройщики. А если фирма не является таким лицом и не может заключать договоры долевого участия, это не является основанием работать по обходным схемам». Но в данном вопросе многое зависит от судебной практики и от той позиции, которую займет Управление Росреестра при регистрации прав на квартиры по таким договорам. Некоторые эксперты считают, что ситуация неоднозначна. «Схемы, когда квартиры продает инвестор, а не застройщик, основаны на неточностях в формулировках 214‑го закона. Согласно ст. 2 застройщиком является то лицо, которое имеет какой-либо титул на участок, где возводится дом (собственность, аренда, субаренда). То есть любое иное лицо, не имеющее прав на землю, не является застройщиком. Значит, на него не распространяются ограничения 214‑ФЗ. Именно на этой логике основаны обходные схемы, — рассуждает Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры». — На мой взгляд, они не соответствуют закону. Однако согласно пункта 2 статьи 3 закона расторгнуть такой договор с взысканием убытков и неустойки в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ можно только по заявлению дольщика. То есть, пока он не оспорил договор, контракт подлежит применению». Чиновники не согласны с такой трактовкой. «Схема, когда с гражданами заключают инвестдоговоры, хотя разрешение на строительство было получено после вступления 214‑ФЗ, противоречит действующему законодательству, — говорит Олег Островский, начальник управления Комитета по строительству. — Договор участия в долевом строительстве должен подписывать только застройщик — именно он имеет право собственности, аренды (субаренды) участка и получает разрешение на строительство». Только судебная практика все расставит по местам. Если чиновники продолжат активно штрафовать «уклонистов» и докажут справедливость применения санкций в арбитраже, то желающих работать в обход 214‑го ФЗ наверняка поубавится. Все-таки платить штраф в размере 500 000 рублей за каждую сделку — не всем по карману. Пока же практика только складывается, и юристы призывают покупателей осторожнее относиться к заключению сделок с инвесторами и подрядчиками. «Как показывает практика, даже самый лучший и честный инвестор может оказаться в сложных отношениях с застройщиком, а заложниками конфликта станут граждане», — говорит Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры». «Граждане, заключившие сделку с генподрядчиком или инвестором, подвергаются существенным рискам, — соглашается Олег Островский. — Только договор долевого участия, подписанный с застройщиком, дает определенные гарантии. Такой договор регистрируют в Управлении Росреестра, что, например, исключает двойные продажи». Роман Денисов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №51(503) от 26.12.2011 Все права защищены. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга». Использование информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае печатного издания.
|
Сейчас в базе:
| ||||||
|
|
© 2005-2012 NSP.ru
|
|
|