1 ШАГ

Правильно

Выяснить, исполнил ли прежний дольщик свои обязательства перед застройщиком.

У граждан могут быть разные причины, чтобы перепродать будущую квартиру, не дожидаясь завершения стройки. Но поскольку гражданин еще не вступил во владение квартирой, он может лишь переуступить право требования по первоначальному договору другому лицу. Такая сделка называется цессией. Ее особенности зависят от того, какой именно договор был подписан между компанией и первым дольщиком. Самая безопасная схема — заключение договора долевого участия (по 214-му ФЗ), который подлежит обязательной регистрации. Прежде всего, выясните, зарегистрирован ли исходный договор, и полностью ли оплачена квартира. Если прежний дольщик еще не полностью рассчитался с компанией, сделка значительно усложнится. Необходимо будет согласовать с застройщиком перевод долга, схему рассрочки и т. д. Фирма вообще может отказать в переуступке. Договор цессии подлежит обязательной регистрации, как и первоначальный ДДУ.

Неправильно

Обольщаться насчет покупки по переуступке ипотечных квартир. Как правило, их предлагают с большим дисконтом, но здесь нужно тщательно оценивать риски.

Речь идет о ситуации, когда прежний дольщик брал жилье в ипотеку и не смог погасить кредит. Если даже банк дал ему согласие на переуступку, это не снимает всех вопросов. Главный: как именно провести сделку?

В идеале банк должен выступать третьей стороной. В этом случае стороны расписывают в договоре, какую часть суммы от реализации квартиры получает банк, а какую продавец, эти деньги закладывают в банковские ячейки, и одновременно с подачей договора на регистрацию банк подает заявление о снятии ипотеки. Но далеко не все банки готовы участвовать в подобных сделках. Они требуют, чтобы сначала заемщик погасил кредит, а уже потом перепродавал жилье. То есть прежний дольщик должен найти покупателя и заключить с ним предварительный договор, обязуясь подписать основной после снятия ипотеки. Однако данная схема влечет серьезные риски для нового покупателя.

 

2 ШАГ

Правильно

Выяснить, требуется ли согласие застройщика на переуступку. Если гражданин полностью оплатил квартиру по ДДУ, то по закону он может переуступить свои права, уведомив застройщика. Однако на практике многие компании включают в договор пункт о том, что для переуступки требуется их обязательное согласие. А за свое согласие многие фирмы требуют процент от сделки (например, 10% от стоимости жилья). Формально компании не имеют на это права, но если данное условие не было обжаловано в суде, его нужно исполнять. В противном случае могут возникнуть проблемы с регистрацией договора цессии.

Неправильно

Руководствоваться 214‑м ФЗ, покупая жилье по переуступке на том объекте, где используется кооперативная схема. Этот закон позволяет застройщикам привлекать деньги через ЖСК, но не регулирует их деятельность. И в данном случае схема переуступки усложняется. Один пайщик не может просто взять и переуступить свои права другому покупателю. Руководство кооператива должно согласовать выход одного пайщика из ЖСК и вступление другого. Прежде всего, нужно выяснить у руководства кооператива, на каких условиях один член ЖСК может перепродать свой пай другому лицу.

 

3 ШАГ

Правильно

Указать в договоре цессии реальную стоимость сделки. Многие продавцы жилья по переуступке заинтересованы в том, чтобы указать в договоре ту же цену, что и в первоначальном ДДУ — чтобы не попадать в поле зрение налоговой службы. Ведь если, например, гражданин купил жилье на начальном этапе стройки за 3 млн рублей, а перепродает на завершающем за 4,5 млн рублей, то он должен заплатить налог с чистого дохода (то есть с 1,5 млн рублей). Зачастую граждане предлагают указать в договоре цессии только исходную цифру, а оставшиеся деньги принять просто под расписку. Однако новый покупатель всегда заинтересован в том, чтобы указать в договоре истинную цену. Ему это может быть важно для дальнейшего налогового вычета за покупку жилья.

Неправильно

Недооценивать риски покупки жилья по переуступке. Например, вы купили жилье по переуступке, а дом оказался долгостроем. Если вы решите разорвать отношения с застройщиком и вернуть деньги, то компания отдаст вам ту сумму, которая прописана в исходном договоре. Она не обязана возвращать вам все, что вы заплатили сверх этой суммы прежнему дольщику.