– Как вы думаете, почему в Петербурге настолько высока стоимость строительства (по данным Росстата, больше, чем в Москве)? 

– Главная причина — дорогая земля. У нас участки под строительство действительно дороже, чем в Москве. Возможно, Смольный просто мало занимается подготовкой наделов под жилую застройку. Это в первую очередь. А потом начинаются приложения. От начала и до конца проекта постоянно возникают то новые пожелания со стороны администрации, то новые постановления. В результате приходится постоянно корректировать проект. И вроде бы закон не имеет обратной силы — но постановление имеет! В прошлом году принимали ПЗЗ, в этом — корректировали региональные нормативы, вводили обновленную версию 820‑го закона о зонах охраны. Можно доказывать, что проект разрабатывался и был согласован в других условиях, а тебе скажут: «Не хочешь — не делай, но тогда у тебя могут не принять объект».

У районных властей есть свои представления о том, что должен застройщик… Мы согласны помочь району со строительством садиков, школ; в конце концов, от этого зависит комфортность проживания в наших будущих кварталах. Но беда в том, что по ходу обсуждения проекта требования и пожелания все время меняются. И то, что нам высказывают на районном уровне, далеко не всегда совпадает с предписаниями Смольного. А главное — приобретая землю, невозможно рассчитать все издержки, то есть невозможно сформировать экономику будущего проекта от старта к финишу.

– У вас есть крупный проект в Купчино. Сколько лет вы им занимаетесь?  

– Семь. Сначала был участок на проспекте Мориса Тореза, мы его купили у собственника за два миллиарда рублей. Начали делать проект планировки, согласовали, подготовили проект застройки, он прошел экспертизу. А когда уже собирались получать разрешение на строительство, нам говорят: «А здесь жилье строить нельзя».

Взамен участка на проспекте Тореза получили надел в Купчино площадью около 7 га. Но было условие: надо освободить территорию застройки от гаражей (на фото). И эти расходы нам должны были учесть, не так сильно обременять «социалкой». Там сидел гаражный кооператив — больше 2100 боксов, срок действия договора аренды давно истек. Начали работу, на правах собственника поменяли охрану, встречались с «гаражниками»…

– С помощью бульдозера уговаривали? 

– Ну что вы! Выкупали, выплачивали компенсации. В среднем 50 000 рублей за металлических гараж, 60 000 — за железобетонный. Около 140 млн потратили.

Дальше начинаются «прогоны». Это когда в КГА собираются заинтересованные лица из профильных комитетов, из района и, как в книжке про Насреддина, «при помощи веревочной петли и палки» обсуждают и формируют условия, на которых будет согласован ППТ и выдан градплан.

Расселили мы гаражи — нам говорят: «Садики в районе нужны, не хватает мест для детишек». Ладно, согласились построить садик на 350 мест. Тоже недешево, но что делать. Опять «прогоны», то кворума нет, то еще что-то. А время идет! На десятой или пятнадцатой встрече новая тема возникает: «А вот рядом с вашей площадкой есть еще 2700 гаражей — отчего бы вам их тоже не расселить? Там как раз место под садик…» И так месяц за месяцем. Мы уже в сентябре на площадку должны были выйти, а нам все никак проект планировки согласовать не могут.

Год потратили. Дело стоит. А если с момента покупки участка отсчитывать — семь лет. Если бы мы тогда эти два миллиарда под проценты в банк положили — получали бы доход!

У меня ведь крупная организация, 3000 рабочих мест — это специалисты, каменщики, мы их специально учим! Я же не выставлю их на улицу только потому, что чиновники не привыкли быстро решать градостроительные вопросы.

– Ну, если такая невеселая картина, так, может, действительно есть смысл учредить Фонд социальной ответственности, о котором сейчас столько говорят? И в него уже скидываться, сколько установили. Чтобы никому не было обидно. 

– Наши руководители ездили на переговоры по этому Фонду. Застройщики совещались, установили: если не больше 4000 рублей с квадратного метра — еще можно согласиться. Но сейчас там обсуждают другие цифры — уже 11 000 рублей! Правда, эту сумму сначала назвали, потом дали задний ход, сейчас ищут какой-то компромисс. Но все равно выкручивают руки строителям.

У чиновников много возможностей. Даже если у тебя градплан на руках — придешь в УГАСН, там могут притормозить с выдачей разрешения, если сверху распорядятся.

Дело ведь не только в размере отчислений и даже не в том, что город свои проблемы решает за счет застройщиков. Это ведь все на дольщиков ляжет, из их кармана все дополнительные отчисления будут вынимать.

В городе и ближней Ленобласти по 5 млн кв.м в год сдают, мы притягиваем эти деньги в регион, мы выступаем в роли инвесторов: люди с севера, из других регионов тянутся в Петербург. Дольщик — вот главная фигура, это их деньги, а мы строим для них квартиры.

– У строителей есть возможность донести свою точку зрения до чиновников, объяснить последствия новых поборов и ограничений?  

– Наши общественные организации, на мой взгляд, не эффективны. Все они смотрят на Смольный. Собрались, сели, между собой поговорили. По стакану воды выпили — и разошлись. Их никто не слышит.

И эти новые веяния — все передать под контроль банков — тоже принимались без консультаций со строителями. Не только в нас дело, сами банки не готовы. Я же помню прежние времена, когда финансированием строек занимался Промстройбанк. Там столько инженеров сидело: по объектам надо ходить, оценивать проекты, делать контрольные обмеры и так далее. На все это нужны специалисты.

– Так у вас же и переманят…  

– Да мы бы и сами отдали. Но все равно выходит не экономия, а дополнительные затраты. По новой схеме ни надежнее не получится (банки тоже лопаются, и еще чаще, чем строительные фирмы), ни дешевле. Финансисты свой процент все равно возьмут. На мой взгляд, в сегодняшней экономической ситуации нет лучше схемы, чем долевое строительство.

– Может, тогда уж лучше, чтобы государственная контора строительством занималась? Как в Москве — Фонд реновации…  

– Мы думаем и об этом. Нам рост роли государства в отрасли не страшен — мы свои деньги заработаем. Не застройщиком, так генподрядчиком. Но не сможет государство построить хорошую квартиру по невысокой себестоимости, не получится у него. Этому только конкуренция учит. А всякого рода страховочные фонды — это «общак». Любой фонд может вдруг исчезнуть…

У меня сегодня в запасе 220 000 кв.м непроданного жилья. А еще паркинги, встроенные помещения. На год продавать хватит. Но за мной люди, целый трест, и молодые тоже. Им нужна перспектива. Я почему и борюсь: я строитель, я должен строить, а не воевать с бюрократией! Когда наконец-то в Смольном это поймут?