– Какова ваша долгосрочная и краткосрочная программа? Что уже удалось сделать?

– Последние 25 лет Фонд имущества был неким департаментом КУГИ, занимаясь продажей собственности городской казны. Мы от этого ни в коем случае не отказываемся, но в то же время пытаемся позиционировать себя как корпорацию развития Петербурга, которая видит проблему, предлагает решение и проводит его в жизнь. В структуре Комитет имущественных отношений (КИО) должна быть такая  организация, которая профессионально привлекает капитал в городские проекты.
Мы полностью поменяли нашу систему учета объектов. Поступающие документы сразу же сканируем, объектам присваиваем реестровый номер, к которому прикрепляется вся информация об этом адресе примерно за последние десять лет. Реестр единый, в нем отображаются все поступающие сведения, поэтому отделы вынуждены обмениваться данными, что повышает эффективность работы. Сотрудники наконец-то знают, что продают.

-А раньше не знали?

-Конечно, нет. Наши представители ездят и фотографируют объекты в 14-15 ракурсов. Мы хотим, чтобы любой человек представлял себе очень точно, что и где выставлено. Ведь открытость — первое правило привлечения денег с рынка.
Благодаря новому функционалу, мы перестаем управлять отдельными объектами, а формируем портфельную стратегию. Когда ты управляешь портфелем, можешь делать выводы и сообщать их собственнику. То есть помимо того, что мы перестраиваем свою работу, мы меняем к ней отношение.
Планируем собирать информацию о спросе, обобщать ее и передавать городу, чтобы он мог свой финансовый план строить исходя из наших ожиданий. До этого участие Фонда в формулировании этого прогноза было, скорее, статистическим.

В тестовом режиме мы полностью взяли на себя оформление пакетов по аренде помещений. Самостоятельно собираем все документы, передаем их в Комитет имущественных отношений (КИО), а он их рассматривает и согласовывает. Готовы заниматься и другими объектами, например участками.

–Нет ли у вас ощущения, что нужно постоянно что-то срочно продавать, так как бюджет города  дефицитный?

– Он дефицитный в пределах установленных параметров, это нормально. Мы должны научиться извлекать доходы из своего имущества, но под этим мы понимаем не распродажу. Задача все продать не стоит.

Мы делали статистику по ценам в зависимости от размера объекта. Она показала, что, как только его площадь вырастает с нескольких сотен метров до нескольких тысяч, стоимость в расчете на метр падает в два-три раза. Получается, что бюджету это невыгодно.
Наш подход заключается в том, чтобы повысить эффективность использования имущества. Мы можем сделать так, чтобы оно приносило больше доходов. Например, если объект расположен в хорошем месте, его выгоднее не продавать, а оставить в казне и сдавать в аренду. У нас есть помещение на углу Малой Садовой и Невского, центр города, хорошая проходимость. Несколько лет назад его выставляли на торги, цена выросла в 22 раза, но сделка не была оплачена. Сейчас объект повторно готовился к реализации, но мы его сняли сами. Оценка к аукциону была сделана очень дешево. Мы заказали индивидуальную оценку, получилась цифра, близкая к рыночной. Готовы к тому, что будем долго показывать объект, несколько раз выставлять его на торги, но ни в коем случае не понижать стоимость.

Мы уходим от практики, когда выставляется объект в собственность, несколько раз не продается, а потом его предлагают с серьезным дисконтом. Участники рынка эту стратегию знают и обычно приходят к третьему снижению. Мы хотим верно позиционировать помещения и продавать их на правильных условиях. Например, сейчас почти весь бизнес в городе сидит на коротких контрактах, а можно заплатить чуть больше, возможно, больше выполнить технических условий по оформлению документов), зато получить на наших торгах договор на десять лет без юридических рисков. Это отличный для бизнеса срок, он дает хороший горизонт планирования: можно занимать деньги, делать качественный ремонт помещения  и тому  подобное.

– У города есть объекты, которые годами не продаются. Вы считаете, что при правильном позиционировании сможете их реализовать?

–Некоторые лоты снимаем с торгов, оставляем в резерве. Где-то меняем стратегию продажи. Вот, например, объект на улице Коли Томчака. Это аварийный многоквартирный дом с нежилым помещением на первом этаже, все принадлежит городу. В нем пытались торговать квартирами, разделив их на три части, а помещение не выставляли. Конечно, на эту причудливую композицию желающих не нашлось. Сейчас мы собрали все вместе и выставляем объект целиком.

– А участок в Мурино с условием обеспечить квартирами обманутых дольщиков сможете, наконец, реализовать застройщикам? Две попытки уже не увенчались успехом..

– По этому участку мы сделали около десяти презентаций для инвесторов, ездили к ним, собрали их отзывы. Вот по новым участкам, которые город будет выставлять на продажу, квартиры надо передавать в уже построенных домах. А здесь они требуются через два месяца после подписания договора. Мы попытаемся с Управлением инвестиций и Комитетом по инвестициям переформулировать условия. Инвесторам экономически очень тяжело сначала купить квартиры, потом передать их городу, параллельно платить за аренду, заниматься проектированием и строительством и только на второй год работы выйти на первые продажи. Задача Фонда — не предлагать уценить лот, а попытаться решить проблему, учитывая мнение девелоперов.
Обратная связь с потенциальными покупателями очень полезна, и, кстати, нужно налаживать ее до того, как объявлены торги. Так практикуют в Москве: при подготовке инвестпроектов делают предварительные консультации, road-show.

Мы хотим, чтобы покупки объектов не были случайными: сначала инвесторы приобретают актив, а потом разбираются, что с этим делать. Мы видим работу Фонда в том, чтобы было понятно, что делать, в какие сроки и за какие деньги.

– Вы провели переговоры с «Ленфильмом» по продаже их территории на улице Тамбасова, с компанией «Сервис-Телеком» — по подбору участков для вышек. Значит ли это, что Фонд имущества намерен серьезно развивать направление по работе с частными собственниками?

– Фонд должен одинаково хорошо уметь продавать и государственное, и частное имущество. Это позволит развивать клиентскую практику, наладить контакты с теми, кто присутствует на рынке. Для нас не очень актуален вопрос о цене, мы согласны на небольшую комиссию, чтобы сотрудники больше понимали рынок и нарабатывали практику. Собственникам это выгодно, так как мы можем быстро собирать пакеты документов по объектам, по четкой и законной процедуре проводить торги, гарантировать, что сделка будет чистой, а цена — не заниженной.

 

 Фонд имущества в цифрах и фактах

- За 2015 год Фонд имущества Петербурга  перечислил в бюджет города 9,14 млрд рублей. Это на 17,5% больше плана, но на 10% меньше, чем за 2014 год.

- В 2015 году Фонд назначил торгов (аукционов, конкурсов) 521, из них состоялось 196. В 2015 году количество объявленных торгов сократилось на 300 по сравнению с 2014 годом.