– Зачем вам понадобилась вся эта трудная история с регистрацией нового населенного пункта?

–Знаете, нам есть чем гордиться. Новогорелово — чуть ли не первый населенный пункт, появившийся в регионе за 35 лет. Чаще населенные пункты упраздняют, сливают, укрупняют, а мы создали новый, в составе Виллозского сельского поселения. Были проведены все слушания, соблюдены все регламенты. Не только для нас, но и для власти некоторые вещи были внове.
Наши мотивы как раз понятны. Строить еще один коттеджный поселок у границы города и области нам было неинтересно и экономически невыгодно. Мы рискнули сделать ставку на создание населенного пункта — и у нас получилось.Через пятнадцать лет здесь будут жить 14 000–15 000 человек. Сейчас две трети площадки у нас, у компании «Лиговский канал» (дочерней структуры «ЛенРусСтроя»), треть — у партнеров из фирмы «Интер Альянс» («дочка» компании «Газпромбанк-Инвест»). Точки соприкосновения — общие сети, социальные объекты, дороги.

– Какие затраты пришлось нести на социальные объекты ?

– Параметры проекта закладывались до введения программы «Светофор». И в областной программе «Социальные объекты в обмен на налоги» мы пока не участвуем: слишком быстро все меняется.
Построить детский сад или школу можно, это не сложно. Другой вопрос — кто там будет работать, кто пойдет учиться. Это же затраты, это надо закладывать в бюджет.

Для нас очевидно, что одновременно с продажами первых квартир действующая школа еще не нужна. Последовательность, на наш взгляд, должна быть такая: сначала медицина, потом детский сад, затем школа. На переходный период для «первопоселенцев» будут медицинские кабинеты и детские группы в помещениях на первых этажах.
Сегодня наличие нормальной социальной инфраструктуры — это 50% успеха проекта. Человек не пойдет покупать квартиру в жилом комплексе, если не будет понимать, когда появится все, что необходимо для комфортной жизни.

– Откуда в ваших проектах низкие цены?

– У нас фактически получился город в городе. Не пришлось выкладывать огромные деньги на внешние сети. Практически все внутри, сети внутриквартальные. Точки подключения предоставлены городскими компаниями («Водоканалом», «Ленэнерго»).
Еще один важный фактор снижения себестоимости — замкнутый цикл: 80% работ мы выполняем сами. За исключением специализированных, для которых нужны лицензии: лифты и прочее. У нас своя сантехническая группа, сами делаем трубы — все там же, в Новогорелово. Экономим на перевозке, если везем что-то из города — ищем встречные грузы. И пока удается держать продажную цену квадратного метра (в больших квартирах) на отметке 47 000 рублей.
Но учитывая, что нерудные материалы и металлы подорожали в разы — себестоимость будет расти. Мы вовремя сделали запасы, по старым ценам. Хорошо еще, что решения в компании принимают три-четыре человека. Решили копить — значит, копим. У нас в компании не демократия, скорее, просвещенная монархия.

 

– Спрос на областные объекты сокращается. По итогам девяти месяцев в городе у застройщиков получилось продать на 49% больше, чем год назад. А в области — всего на 19%. Покупатели вдруг стали предпочитать город?

– Совершенно верно. В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по ценам близким к областным. При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры.
Если, например, сравнивать Кудрово и Петергофское шоссе (ЖК «Балтийская жемчужина») — в первом случае метро, наверное, даже ближе, но во втором — лучше развит общественный транспорт. До метро «Ленинский проспект», «Проспекта Ветеранов» добираться просто. В городе практически всегда есть варианты, как попасть из точки А в точку Б. В области — не всегда.
А ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной. И покупатели (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения — они кажутся менее рискованными. Кроме того, с середины 2016 года снова ведутся разговоры о том, что пора прекращать субсидирование ипотеки. А основная часть предложения эконом-класса сейчас именно в области.
И я не исключаю, что существенная часть городского прироста в 49% — это спешные сделки, под давлением обстоятельств, в том числе — под разговоры о прекращении господдержки.
В третьем квартале 2016 года и в городских, и в областных проектах появились предложения с субсидиями от застройщика. Семь процентов годовых, девять процентов. Причем это реальные ставки.

Например, по нашему проекту — предложение со ставкой 9,5%. Даже в лучшие времена такого не было. И это не от слабого спроса - объемы продаж в новом проекте сейчас в пределах нормы. Мы просто старательно просчитываем мотивы покупателя. Одно дело — когда берешь кредит на 5–10 лет, тогда ставка не так важна. Если на 20–30 лет и переплата за это время составит еще полторы-две цены — есть смысл побороться за низкую ставку.

– Потенциал северных проектов близок к исчерпанию. В Кудрово, например, свободные участки для новостроек практически закончились. Стоит ли ожидать бума на южном направлении?

– Экспансия девелоперов на юг началась бы в любом случае. Еще два-три года назад ворота были широко открыты.

 Мы изучали архивные материалы. Знаете, у тех людей, которые создавали Генплан Ленинграда и прилегающих территорий, есть чему поучиться. Три года фактически мы были одни в этой зоне. И с тех пор вокруг появились несколько крупных застройщиков: «УНИСТО-Петросталь», «Строительный трест», УК «Новоселье». В Лаголово есть большие подготовленные участки.
Несколько лет назад многие застройщики говорили, что в городе строить негде. Оказалось — есть: и точечная застройка в центре, и кварталы в «сером поясе». Потенциал Петербурга тоже далеко еще не исчерпан. Конкуренция на рынке сейчас  острейшая. Мы еженедельно мониторим ситуацию, изучаем предложения других застройщиков, учимся. В конкуренции выживет сильнейший, мы к ней готовы. Кризис перепроизводства жилья уже наступил, только пока мы этого не осознали.

– Что дальше будет происходить с ценами на жилье ?

– Цены будут падать. Проектов много, компании большие, и каждую крупную фирму, как большую машину, надо кормить. Ей нужны объемы. А у нас пока спад. Может, в 2018–2019 годах спад будет не такой большой. Только потом начнется стабилизация. То есть цены снизятся, а качество продукта улучшится из-за жесткой конкуренции.
Я не понимаю печальных воплей некоторых наших коллег. Если все плохо — закрывайте компанию, меняйте профессию. Для меня кризис — время перемен, не более того.
Конечно, и мы корректируем планы. Будем продавать и вводить 50 000–60 000 кв. м в год. Хотя для нас более привычные и комфортные темпы — около 100 000 «квадратов» ежегодно.
Архитектура будет интересная. Мы живем на Севере, и для нас более органичен скандинавский стиль. Мы проводили опрос среди наших потенциальных покупателей. Именно такие решения получили высокие оценки. Я и сам купил квартиру в Новогорелово.