-Компания вышла на рынок очень заметно и громко. Вы изначально нацеливались на масштабные проекты?

– Да, мы решили, что правильно заняться крупными территориями. И еще в феврале 2007 года приобрели на городских торгах право застройки 437 га в районе Граничной улицы, где сейчас реализуется проект «Юнтолово». Что касается «Северной долины», то на этом пятне когда-то велись торфоразработки. К нашему приходу это был огромный участок, заболоченный, заброшенный и заросший травой и кустами.

- Какие проблемы приносит и какие преимущества дает реализация масштабных проектов?

– Проекты комплексного освоения территории (КОТ) дают большую свободу при разработке концепции. Строя с нуля новый городской район, девелопер изначально реализует комплексный проект с единым архитектурным стилем, единой социальной средой, со всеми необходимыми объектами бытовой и социальной инфраструктуры. А благодаря масштабам проекта застройщик может предложить покупателям жилья  более доступные квартиры, отвечающие потребностям современного жителя мегаполиса.
Однако преимущества проектов КОТ с определенной точки зрения являются и их недостатками. В первую очередь потому, что их реализация - это многофакторная задача: надо строить энергетическую и транспортную инфраструктуру, вести проектирование, решать вопросы финансирования, получения необходимых согласований и тому подобное.

С какими сложностями столкнулись на старте проекта?

– Когда проект стартовал, такой формат застройки был в новинку, и поначалу покупатели относились к нему настороженно. Однако распробовали быстро. Были опасения, связанные с большим объемом предложения в одной локации, то есть с ликвидностью. Но первые результаты продаж показали, что спрос на такой товар есть.
Самым сложным этапом, наверное, оказалась инженерная подготовка территории. Обеспечить огромный комплекс водой, электричеством, канализацией оказалось очень непросто. Строя новый район, рассчитанный на 80 000 жителей, понимаешь, что необходимых мощностей здесь же за забором не найдешь. Под наш проект монополисты разрабатывали свои инвестиционные программы наращивания мощностей. Сложность была в синхронизации этих работ. Самые существенные для проекта риски как раз инфраструктурные: несоблюдение графика подведения инженерных сетей к участку. Были и локальные срывы, например, с теплоснабжением. Жители их не заметили, поскольку мы нашли резервные источники.

За счет чего достигается комфортность при довольно плотной застройке?

– «Северная долина» - это современный проект с детскими площадками, паркингами, дорогами, коммерческой инфраструктурой. Одновременно с жильем появляются социальные объекты. Сейчас здесь работают две школы, два детских сада. Еще два садика сдадим до конца года. При строительстве паркингов мы учитываем современные нормы, а не данные тридцатилетней давности, когда на 12-этажный дом приходилось шесть машин.
Другое преимущество — единообразие: технологически, стилистически, архитектурно комплекс решен одинаково. Хотя мы ищем новые решения. Например, сделали дом, где к парадным нельзя подъехать на машине. Выходя из дома, попадаешь на детскую площадку. Да, мы пожертвовали удобством доставки холодильника в пользу того, что дети могут играть, не пересекая ни одной дороги. Это решение жителям понравилось — будем его тиражировать.

Каждая очередь для нас — это фактически новый проект. Например, продажи показали, что французские балконы в «Северной долине» не нужны. Значит, мы от них отказываемся. Поэтому для нас растянутость проекта во времени — не проблема, а, скорее, плюс: мы можем реагировать на потребности рынка.

Как обстоят дела с объектами бытовой инфраструктуры? Приходится регулировать число аптек или магазинов?

– Арендаторы и собственники нежилых помещений сами решают, какой бизнес открыть. На сегодня у нас около 200 таких объектов, и мы видим, что рынок сам все адекватно регулирует. Исключением является фитнес-клуб: мы реагировали на потребности жителей и построили помещение, предназначенное именно для этих целей. Затем подобрали арендатора, и фитнес-центр уже работает. Также готовим концепцию нового торгово-развлекательного комплекса. В нем разместятся продуктовый супермаркет, фитнес, торговая галерея, фуд-корт и развлекательная зона.

Велика ли конкуренция внутри проекта?

– Мы конкурируем с другими застройщиками, причем по всему городу. Внутри проекта глобальной конкуренции нет. Например, объем всего вторичного предложения, то есть квартир, которые перепродают наши дольщики, в три раза меньше нашего месячного объема продаж. Конкуренцию регулируем стадиями и темпом строительства: у нас есть предложение на разных этапах готовности домов.

– Как решаются проблемы с парковками?

– Полностью решить проблему с парковками  в городе невозможно. Люди неохотно покупают места в паркингах. В то же время мы стараемся предлагать нашим жителям доступный продукт — они могут приобрести или взять в аренду место в подземном отапливаемом паркинге либо бесплатно оставлять автомобиль на наземных стоянках. Безусловно, как и в любом районе города, парковаться только у своего подъезда не получается. Однако в пешеходной доступности всегда найдется место, где можно оставить автомобиль.

Сейчас в районе «Северной долины» уже живет около 40 000 человек, это примерно половина от расчетной численности населения. До конца проекта осталось около пяти лет, примерно 1 млн кв.м надо еще  возвести. Сроки строительства установлены инвестиционным договором с городом, так что будем их соблюдать.

 

ВРЕЗКА. Комплексное освоение в цифрах и фактах

 

-Понятие  «комплексное освоение территории» (КОТ) появилось в российском законодательстве в начале 2005 года. Реализовывать участки на таких условиях в Петербурге решились в 2006 году.

-Победитель аукциона на право комплексного освоения получал землю в аренду и должен был сам разработать градостроительную документацию, за свой счет создать инженерные объекты и сети, а затем передать их казне.

-Аукцион, на котором «Главстрой-СПб» (входит в промышленную группу «Базовый элемент») приобрел права на застройку участка 270 га у станции метро «Парнас», состоялся в мае 2007 года. «Северная долина» стала дебютом застройщика в Петербурге. Почти за десять лет здесь построено более 1,7 млн кв.м жилья.

- Всего городские власти реализовали этим способом 11 территорий общей площадью почти 1500 га, выручив более 12 млрд рублей. В 2012 году  Смольный прекратил торги на право КОТ, пообещав продавать меньшие по площади, но лучше подготовленные наделы.

 

Комментарий эксперта

 

Николай Пашков,

 генеральный директор Knight Frank Spb

 


— Причины развития проектов комплексного освоения территории банальны. Стало понятно, что уплотнительная застройка перспектив не имеет, а готовой к застройке земли нет, как и бюджетных денег на ее подготовку. По большому счету это просто способ привлечь частное финансирование к лэнд-девелопменту.
Строители получали крупные участки. Да, они не были подготовлены, но в случае «Северной долины» инженерные мощности оказались не так далеко, а кроме того, рядом находилась станция метро. По сути, это отличное место для недорогого жилья. А город получал районы, застроенные одним девелопером, по одному проекту, с некой управляемой концепцией.
На мой взгляд, проекты КОТ предполагают наличие нескольких независимых функций. Наиболее близок к «комплексности» был проект «Балтийская жемчужина», где подразумевались большие общественно-деловые и торговые зоны. Но сказались рыночные реалии, и эти зоны съежились , как шагреневая кожа.
Но за масштабными проектами будущее, ведь других вариантов просто нет. Дальнейшее развитие связано или с освоением сельскохозяйственных земель, которые девелоперы покупают довольно большими кусками, или с редевелопментом промышленных предприятий, которые также тянут на квартальную застройку.