Секция апартаментов на ежегодной конференции «НП» вызвала повышенное внимание публики. Дискуссия об управлении и доходности, отсутствии законодательной базы и инвестиционных стратегиях затянулась на два с половиной часа. Публикуем важнейшие фрагменты этой встречи.   

Дмитрий Синочкиншеф-редактор «НП», модератор:
– Апартаменты правильно ли считать разновидностью жилья?   

Екатерина Немченко, директор департамента элитной и жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Несколько лет назад в Петербурге появились первые апартамент-проекты. Мы говорили, что судьба формата зависит от того, насколько удачно они будут реализованы. Уже есть некоторые результаты. Сейчас в общем объеме рынка апартаменты занимают примерно 7%. Мы выделяем три группы. Элитные апартаменты — комплексы, как правило, расположенные в очень хороших локациях: «Монферран», «Роял Парк», «Дель Арте». Это дорогие объекты для собственного проживания. Вторая категория — рекреационные, они строятся в курортных зонах. Самая большая доля приходится на городские апартаменты — 79%. Их мы делим на сервисные и не сервисные (их еще называют «первое жилье»; а УК не сдает их в аренду). Сервисные строятся по образу и подобию гостиниц. Главный потребитель этого продукта — инвестор, который вкладывает деньги, чтобы получить доход от сдачи в аренду.  

Сегодня в 35 объектах ведутся продажи, в свободном предложении 298 000 кв.м, если в штуках — 5600 номеров. Значительный прирост за год отмечен в сегменте городских апартаментов — их число увеличилось в 2,1 раза. Предложение рекреационных апартаментов выросло на 19%. В элитном формате — сокращение на 13%.
Спрос по сравнению с 2016 годом вырос вдвое, было продано 2700 апартаментов, из них 2100 — в городских комплексах.   

Раньше банки настороженно относились к этому формату, сейчас кредитуют такие покупки охотно, и уровень ставок примерно такой же, как для жилья.   

Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT:
– Мы начали строить комплекс Salut! в 2012-м, то есть проекту уже пять лет. Сдали три корпуса, 1200 номеров. В 2018 году вводим еще три корпуса, по 500 номеров в каждом. В 2019-м сдается в эксплуатацию гостиница. Примерно 70% номеров владельцы предлагают в аренду. Или через управляющую компанию «Салют-В» (меньше половины), или самостоятельно.  

По оценкам собственников, доходность составляет 17–18% в зависимости от того, на каком этапе приобретались апарты. Мы считаем, что средняя (оптимальная) окупаемость — семь лет. Это доходность на уровне 15%. Кто-то и за пять лет умудряется «отбить» затраты…    

Апартаменты сегодня — это все-таки больше инвестиционный формат, нежели разновидность жилья.   

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатория МЕТРОВ» (Navis Development Group):
– В апартаментах с гостиничным сервисом преобладают покупатели двух возрастных категорий: от 40 лет и менее 25 лет. Либо у них все есть, они устали все делать сами, хотят использовать гостиничную инфраструктуру. Либо это молодежный стиль жизни с питанием в кафе, с посещением бассейна либо тренажерного зала, не выходя из дома. Апартамент-отели подходят для подобного стиля.  

В связи с нехваткой мест под жилую застройку, в связи с начинающимся преобразованием «серого пояса» можно предположить, что сейчас на рынок будут выходить все новые «точечные» проекты апартаментов.    

Дмитрий Синочкин:
– Несколько тысяч студий и однокомнатных квартир, которые были куплены в замечательной зоне Мурино-Девяткино, сейчас сдают в аренду. Их для этого и покупали. Этот товар конкурирует с апартаментами?   

 Елизавета Яковлева:
– Думаю, сейчас их владельцы были бы рады поменять квартиры на апартаменты, потому что на собственников жилья ложатся все риски, связанные с самостоятельной сдачей. Поиск, взаимодействие с арендатором…

 Дмитрий Синочкин:
– По оценкам аналитиков, среди покупателей жилья частных инвесторов стало меньше, зато тех, кто интересуется апартаментами, — больше. Это одни и те же люди?   

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
– Ситуация в сегменте апартаментов отражает гримасы российского рынка. Законодатель движется в неправильном направлении, относя апартаменты к жилой сфере, их надо относить к коммерции. И вот мы имеем то, что имеем. Сегодня у людей нет принципиального понимания разницы между апартаментами и квартирой.   

Информированность на низком уровне, отчасти и по вине застройщиков. Фиксируется гигантское число переуступок и продаж недвижимости в Мурино и Девяткино, Кудрово и на Парнасе. Квартиры приобретали, чтобы сдать в аренду. Сейчас сделать это все сложнее. В среднем по городу ставка аренды жилой недвижимости растет, а в перечисленных локациях — падает. И ликвидность снижается.  

Сейчас апартаменты конкурируют с отелями, недостаток гостиниц в Петербурге очевиден. А через пять лет будут конкурировать с банковскими депозитами.   

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:
– Апартаменты и студии часто покупают инвесторы. Какие альтернативы может предложить рынок человеку, располагающему определенной суммой? Рынок акций — крайне волатильный, непонятно, что с ним будет, валюта — та же история, биткоин уже дорогой, не купить. Остаются только апартаменты.  

При этом девелоперы дают гарантированную доходность на три-пять лет. Это понятный продукт. Иногда инвесторы покупают этажами, рассчитывая, что их сервис будет лучше, чем у материнской компании, цена пониже, и они получат более высокую доходность.  

Инвестировать в гостиницы невыгодно, нет понятного режима финансирования. Поэтому гостиницы у нас в городе практически не строятся. Для девелопера формат апартаментов — это просто возможность коллективного инвестирования в гостиницы. Плюс 214-ФЗ дает некую защиту рисков инвесторам на этапе строительства.  

Есть варианты недвижимости, которые у нас только начинают развиваться. Если мы приедем на Обводный канал, то в районе «Красного треугольника» увидим стихийные креативные кластеры. В кирпичных корпусах продают помещения. В одном из них человек живет, в другом кто-то рисует или занимается полупромышленной деятельностью. Это сегмент коммерческой недвижимости, связанный с работой и частично с проживанием. Хотя жить в нежилом фонде довольно сложно. Это один полюс. На другом — апарты-студии, замена гостиничного комплекса. То есть хорошая инвестиция, которая при правильном управлении дает реально доходность выше, чем жилье.    

Дмитрий Синочкин:
– Итак, доходность остается главным мотивом и для покупателя, и для девелопера.   

 Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO:
– Перед нами стоит задача привлечь деньги частных инвесторов. Они поверят и вложат свои средства, если успешным будет не только проект Valo, — важно, чтобы вся отрасль успешно развивалась.  

Для частных инвесторов наш проект — инвестиционно привлекательный продукт, который обеспечивается гостиничным бизнесом. Мы решили, что апарт-комплекс VALO должен отвечать европейским стандартам. Пригласили финского генподрядчика, который гарантирует качество строительства и вносит западный опыт в проектные решения. Для качественного выстраивания гостиничного бизнеса мы привлекли компанию с европейским опытом — Hospitality Management. Еще на этапе проектирования поставили задачу обеспечить комфортное проживание для разных категорий клиентов. Проект масштабный, мы предусмотрели зонирование, разделив потоки. В центральной части комплекса расположена гостиница, в боковых секциях — апартаменты для собственного и для долгосрочного проживания.   

Дмитрий Синочкин:
– Многих покупателей привлечет гарантированная доходность. Но нет ли здесь скрытых рисков?   

Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»:
– Программа гарантированной доходности означает, что управляющая компания берет на себя определенные обязательства. Мы обязуемся доплатить собственнику, если необходимый доход не будет обеспечен. Мы сделали бюджет, мы размещаем предложение гарантированной доходности именно в той секции, где краткосрочная аренда. 

Мы уверены, что заработаем больше, а инвесторы будут получать фиксированные деньги. Некоторые компании предоставляют гарантированную доходность на основе долгосрочной аренды. Мы пошли другим путем. Мы уверены, что гостиничная деятельность дает гораздо больший доход, и собираемся на этом зарабатывать.   

Дарья Баранова, коммерческий директор RR Realty:
– Мы дискутируем сегодня, как это — жить в апартаментах, жилье это или чистые инвестиции. Доля инвестиционных покупок, безусловно, растет, но кто конечный потребитель апартаментов? Чем выше уровень возможностей, тем больше доля желающих покупать. Но не все понимают, насколько качество апарт-комплекса соответствует инфраструктуре. В жилом квартале все понятно: первый этаж — коммерция: «Пятерочка» и т. д. Это происходит само собой, без какого-то особого вмешательства. Что касается апарт-комплексов, здесь ситуация иная. Однако инфраструктура, по нашим данным, занимает лишь четвертое место среди других критериев принятия решения… Первое — локация, второе — стоимость…  

Когда мы ездим за границу и снимаем апартаменты, то из чего исходим? Чтобы было удобно добраться, чтобы планировка апартаментов отвечала нашим требованиям. Нам важно, что будет внутри и рядом. Чтобы мы далеко не бегали: банки, чтобы снять деньги; рестораны, чтобы поесть, аптека, еще что-то.  

Мы работаем и с инвесторами, которые приобретают торговые площади на первом-втором этажах, и с арендаторами, чтобы заранее, до сдачи обеспечить проживающим в апарт-отеле достойную инфраструктуру.   

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
– Рынок апартаментов — дикий рынок. Государство до него еще не добралось. Жилое помещение сдает в аренду физическое лицо, с точки зрения налогов — это предпринимательская деятельность, и будьте добры помимо 13% подоходного налога заплатите еще 18% НДС. Практика налоговой железобетонная. Те, кто об этом не задумывается, потом плачут. Когда вы купили два этажа помещений, думать об этом надо сразу. В апарт-отель налоговый инспектор может просто заходить и стучать в каждую дверь.  

Инвестиционная доходность должна быть в инвестиционных фондах: ты имеешь некий пай, который дает тебе доход, гарантированный наличием определенного имущества. Апартаменты, как правило, возникают от безысходности, если на участке ничего другого построить нельзя. Если у застройщика есть выбор, жилье или апарты, он начинает считать. Затраты на парковку, требования по инсоляции, сколько продаваемой площади… Это означает, что большинство застройщиков не разделяют апартаменты и жилье. Считаем исключительно с точки зрения, как мы это будем продавать и сколько сможем заработать. Поэтому рынок абсолютно дикий.  

Со временем инфраструктура потребует ремонта. Возникнет вопрос: у вас 1000 (условно) собственников, кто-то не платит, возникнут долги по коммуналке, кто-то должен их взыскивать…  Вот тогда посмотрим, какая будет доходность и как это будет работать. Один собственник может гарантировать доходность. Тысяча собственников, которые ведут себя как попало, — нет. Я считаю, что правильнее искать механизм, когда доходность идет через гарантии недвижимости, но управление и собственность находится у кого-то конкретно. Тогда мы получим нормальный рынок. И будут четко разделены апартаменты под жилье и инвестиционные.