Внушает оптимизм и данные петербургской Службы госстройнадзора. За первый квартал 2016 года застройщики получили разрешения на строительство 7 млн кв.м жилья. Это в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2015 года.

Все это происходит  на фоне стагнации в экономике и продолжающегося снижения реальных доходов граждан. При этом средняя цена сделок с 2012 года уменьшилась, сократились и средние площади квартир, меняется их квартирография. Значительно больше усилий строители сегодня направляют на маркетинговые мероприятия, скидочные акции, стараются повысить узнаваемость своих брендов.

Понять причины и следствия  этих неоднозначных данных, а также обозначить нынешние тенденции на рынке строительства жилья помогает дискуссия ведущих петербургских экспертов и застройщиков, организованная при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ  

Ольга Трошева,  руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:   

– За первое полугодие 2016 года застройщики реализовали около 2 млн кв.м жилья — это примерно 45 500 сделок. Прирост к тому же периоду 2015 года составил около 25%. В 2015 году было реализовано примерно 3,9 млн кв.м жилья, а по итогам этого года мы прогнозируем около 4 млн кв.м.
Кардинальных изменений в третьем квартале 2016 года  не предвидится: объем спроса, активность застройщиков и цены будут стабильны. Хотя, конечно, это не сравнится с показателями 2013года, когда на пике продаж  было реализовано около 5 млн кв.м жилья. Для дальнейшего развития должна измениться ситуация с платежеспособным спросом, а доходы населения снижаются. Поэтому застройщики стали предлагать более бюджетные варианты. Если говорить о структуре спроса, то основная его доля приходится на Петербург. Рост популярности пригородных территорий остановился. Соотношение жилья эконом- и комфорт-класса в городе примерно 50 на 50, в Ленобласти — 85 на 15. По рынку в целом — приблизительно 60 на 40.

С 2012 года средняя площадь реализуемой квартиры снизилась с 50 до 42 кв.м. Даже при росте цен в определенные периоды основной объем составляют сделки до 3,5 млн рублей. 75–80% покупок приходится на студии и однокомнатные квартиры.
При этом доля ипотечных сделок вернулась на довольно высокий уровень — 55–60% в среднем по рынку, у некоторых компаний она составляет 75–80%. Даже объекты комфорт-класса показывают прирост числа договоров с ипотекой. Пока малоэтажное жилье, по нашим данным, занимает 6–7% в спросе, но постепенно число таких проектов растет, так что доля этого сегмента увеличится.

Из 7 млн кв.м жилья, на которые получены разрешения на строительство, только 2,2 млн кв.м — действительно новые проекты. Остальные — это продление сроков, изменения и так далее. Некоторые застройщики получают разрешения на весь крупный комплекс, но корпуса, естественно, будут выводить на рынок поочередно.  

Николай Пашков, генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург»:   

– Девелоперы продолжают выводить новые объекты, и в довольно большом объеме. Они всегда действуют реактивно: надо продавать, пока продается. Вот когда перестанут покупать, тогда и будем решать проблемы по мере их поступления. Это велосипед, который устойчив, пока едет. Так что все застройщики усиленно крутят педали, чтобы ехать, и усиленно зарабатывают деньги, пока это получается.

Дорогой сегмент жилья  традиционно более стабилен в объемах спроса, и текущий период это подтверждает. Объем продаж дорогого  жилья в последние годы — примерно 200 квартир за полугодие. Застройщики последние два-три года стали осторожнее подходить к квартирографии: проектируют квартиры меньшего метража и с меньшим числом комнат. По нашим наблюдениям, это противоречит реальному спросу. В состоятельных семьях часто бывает много детей. Три-четыре ребенка — не редкость. И таким людям нужна просторная квартира с несколькими спальнями. На Крестовском острове есть дом, где четверть квартир покупатели намерены объединить.
А цены постепенно повышаются. Да, есть колебания, но они связаны с выводом на рынок новых объектов. Премиальный сегмент может рассчитывать на хорошие перспективы. Богатые в кризис, как известно, богатеют.
Тенденцией ближайших 5–10 лет будет изменение территориальной структуры этого рынка. Потенциал Крестовского острова исчерпан, здесь могут появиться лишь отдельные небольшие проекты. Так что девелоперская активность сместится на Петровский остров, там уже есть первые комплексы бизнес-класса. Пойдут и  проекты в элитном сегменте.
Для меня тревожным сигналом служит то, что некоторые девелоперы пытаются продать свои участки. Это необычно, когда крупная компания с большими оборотами выставляет на продажу часть своего земельного банка.

В целом, российский рынок жилья представляется практически безразмерным. Это единственный инструмент инвестирования, который доступен и понятен среднестатистическому гражданину.

Андрей Алексеев, руководитель петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:   

– А ничего другого, кроме квартир, людям сегодня и не купить. Автомобили подорожали в два раза, бытовая техника тоже. А цены на жилье с начала кризиса не выросли. Если стоимость квартиры поднялась бы так же, как и на продукты, вот тогда бы мы посмотрели, жив наш стройкомплекс или нет. Было бы то же, что сейчас с автосалонами происходит: зайдите в любой, спросите, когда они последний раз покупателя видели. Нет ничего удивительного, что оставшиеся деньги, которые скоро закончатся, вкладывают в самый дешевый товар.

Откуда такие объемы новых проектов? Мне кажется, все дело в новых правилах землепользования и застройки (ПЗЗ): строители старались получить разрешения на максимальное число проектов до вступления новых ПЗЗ их в силу. Но начинать работы они пока не собираются, положат бумаги в стол, рассчитывая стартовать в лучшие времена. Продление разрешения на строительство у нас пока бесплатно.   

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development:

– Известное явление — костер, прежде чем затухнуть окончательно, вспыхивает ярким пламенем. Я впервые делаю пессимистичные прогнозы, но вынужден признать, что рынок идет к затуханию. До этого еще лет пять, поскольку строительство — процесс долгий. Но в пятилетней перспективе однозначно объемы строительства в Петербурге уменьшатся. Посмотрите, что творят власти. Сейчас выясняется, что новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденные в июне 2016 года, начинают действовать без переходного периода. Хотя власти убеждали сообщество, что он будет. Мы сегодня слышим четкие заявления высоких чиновников, что и уже утвержденные проекты планировки территории (ППТ) — это не документ, а, как бы сказать интеллигентнее, бумага, которая ничего не стоит. Надо разрабатывать новые ППТ, уже по новым ПЗЗ, в соответствии с сегодняшними требованиями.
То, что застройщики начали продавать участки, — это знак к негативной тенденции в будущем. Да и земля подешевела. Так что через пять лет нас ждет явная просадка в объемах. О сегодняшнем времени мы будем вспоминать с тоской.

Радует, что Петербург — это все же магнит, иногородних покупателей довольно много. Год в целом неплохой, может, еще пару лет нас таких ожидает, а потом стратегия должна измениться. Но чем меньше будет строиться  жилья, тем выше будут цены. А чтобы добавить розового в сегодняшнюю черноту — господа, мы занимаемся решением естественной потребности человечества и любого общества. Как всегда, будут лечить зубы и покупать туалетную бумагу, так всегда будут приобретать жилье.   

Нелли Кирушева, директор по развитию ГК «Доверие»:   

– По данным наших аналитиков, территории, где возможно жилищное строительство, сосредоточены в Пушкинском, Московском и Выборгском районах Петербурга. В кратко- и среднесрочной перспективе здесь можно возвести 21 млн кв.м жилья. А всего в городской черте под жилищное строительство можно использовать около 5400 га, на которых можно соорудить 36 млн кв.м жилья. Наименьший потенциал развития у Фрунзенского (25 га под 113 000 кв.м), Кировского (15 га под 130 000 кв.м) и Адмиралтейского (17 га — до 200 000 кв.м жилья) районов.

То есть земля для застройки в городе есть, но ее освоение — это перспектива десяти лет. На большей части этих площадок сейчас расположены промышленные объекты, часть относится к сельхозземлям. Но многие перспективные земли уже имеют проекты планировки территории, что само по себе неплохо.

Светлана Денисова,  начальник отдела продаж ГК «БФА - Девелопмент» 

– Наши «Огни Залива» — проект почти на полмиллиона кв.м жилья. Сейчас мы закончили первую очередь, около 2000 квартир. Если не говорить о самом строительстве, то проект реализуется непросто. Причина как в общем состоянии рынка, так и в серьезной конкуренции в Красносельском районе, и в дефиците транспортной инфраструктуры. Это единственный крупный спальный район, где нет метро. Наши покупатели ориентируются на экологические показатели (парки, Финский залив) и развитую дорожную сеть, что отчасти компенсирует отсутствие метро. Мы рады показателям текущего года, но оживление связываем в первую очередь с уровнем готовности объекта.
Думаю, что покупатель, который решил приобрести квартиру сейчас, абсолютно прав. Широчайший выбор, низкие цены, конкуренция скидок, довольно выгодные условия по ипотеке. А что у наших сограждан есть деньги в кубышке, мы знаем. Другое дело, что мы не получали этих денег из-за высоких ставок по депозитам. Значительная часть вкладов населения — это небольшие счета на 100 000–300 000 рублей, так что их мы не получим вовсе. Но альтернативы сохранения средств, кроме как в недвижимости, сейчас нет. Насчет следующей очереди ЖК «Огни залива»: мы еще два года назад решили, что не будем форсировать это процесс. Права на участок не лимитируют нас по срокам, так что торопиться нет смысла. Разрабатываем рабочую документацию.

Марк Лернер,  генеральный директор компании «Петрополь»:   

– Текущий год действительно неплохой. Сказался ударный первый квартал. Сравнивая 2016 и 2015 годы  по полугодиям, мы видим, что рост уже не такой заметный. Третий квартал будет сопоставим с прошлым годом, а четвертый, скорее, окажется хуже по спросу, чем год назад. Нынешний тренд навевает пессимизм. Но жизнь богаче любых схем, и плохие, и хорошие события могут происходить неожиданно.
В целом все плохо, а застройщики говорят о росте, развитии. Значит, дальше нас ждет снижение спроса, сокращение продаж на 10–20% в год. Объем рынка с 5–6 млн кв.м к 2019–2020 году сократится до 2–3 млн кв.м. Объемы вывода новых проектов это подтверждают. В принципе, катастрофы никакой нет, во всяком случае, для покупателя. А вот для крупных компаний настанут тяжелые времена: им будет сложно удержать объемы, особенно если модель бизнеса ориентирована на рост. Даже остановка роста опасна, не говоря о спаде. Так что список застройщиков изменится, и не только за счет мелких компаний.
Если говорить про цены, то сейчас мы в той точке, когда сложно прогнозировать их стабильность. Думаю, в следующем году застройщики уже не смогут удерживать рублевые ценники на нынешнем уровне. Себестоимость подошла вплотную к ценам продаж, придется их повышать на 5–10% в год.
Ключевая ставка уже снижена, до конца года снизится еще, так что банки смогут предлагать несубсидированную ипотеку под 12%. Думаю, что государство программу субсидирования не продлит — денег нет, держаться придется без них. Так что в будущем мы увидим очередной виток кризиса: повышение налогов (иначе у государства денег не останется), нестабильность курса доллара и прочее. Это будет снижать и без того невысокие покупательские возможности населения.
А всплески активности на рынке недвижимости будут происходить всегда, и деньги населения не исчерпаются.