А тут еще и кризис в экономике поменял условия кредитования так, что многие застройщики стремятся обходить банки стороной.

В настоящее время банки в проектном финансировании неуклонно следуют принципу распределения рисков между участниками проектов. От застройщиков требуется вкладывать в жилищный проект от 20 до 50% собственных средств. Желая подстраховаться на неустойчивом рынке, банки уменьшают риски и через разные юридические схемы. Например, стремятся получить долю в специально созданной под проект фирме (чтобы обеспечить права на проект при дефолте заемщика). Сегодня для строителей, впервые выходящих на рынок, получить проектный займ от банка, говорят застройщики, это нечто из области фантастики.

Известно, что некоторые крупные застройщики (например, «Группа «ЛСР») вообще никогда не используют банковское проектное финансирование. Финансовый директор «ЛСР» Андрей Никитин считает, что множество связанных с этим обременений для работающих по 214-ФЗ застройщиков (залог прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда, расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях, страхование, высокие ставки по кредиту) сильно снижают рентабельность проектов возведения жилья.

Мы опросили банкиров и девелоперов, интересуясь тем, как в настоящее время меняется подход к кредитованию жилищных проектов и какие схемы застройщики применяют вместо классического проектного финансирования..  

Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:

- Сбербанк остается лидером на рынке проектного финансирования. И мы, разумеется, не перестали давать кредиты девелоперам, строящим жилье. Но свою часть средств должны инвестировать и инициаторы проектов. В стабильные времена это 30%. Сейчас мы повысили требования к доле участия застройщика и к доходности проекта. Разумеется, прекратили кредитование в иностранной валюте. Главным образом, мы готовы кредитовать проекты, рассчитанные на массовый спрос. И входим в них лишь после того, как заемщик вложил собственные средства.

Практически реализуется индивидуальный подход к фирмам и к их проектам. Оцениваются имя и опыт потенциального заемщика, наличие у него иных денежных потоков и адекватных поручителей, рыночная привлекательность объекта, кредитная история и заключение комитета по предоставлению кредитов и инвестиций.

Что касается портфеля таких кредитов, то в 2013 году общий объем задолженности по ним в Северо-Западном банке составлял 75 млрд рублей, а в 2015 году - 115 млрд. рублей. Разумеется, отчасти этот рост связан с переоценкой валютных займов.  

Андрей Феоктистов, директор департамента корпоративного бизнеса ПАО «АК БАРС» Банк»:

- В целом подходы банка «АК БАРС» к кредитованию жилищного строительства не изменились. Выполнение проекта должна быть экономически оправданным. Требуется наличие у застройщика проектно-сметных и разрешительных документов. В проекте должны участвовать собственные  средства заемщика - не менее 30% от стоимости проекта. Серьезное внимание уделяется качеству залога по кредитам.

В 2016 году банк финансирует инвестпроекты в запланированных объемах.

В 2013 году мы профинансировали 36 проектов, в 2014 году – 35, в 2015 году - 38.

Банк требует от застройщиков хорошей деловой репутации, эффективной финансово-хозяйственной деятельности, безупречной кредитной истории, наличия собственных финансовых ресурсов. Предпочитаем проекты жилой недвижимости экономического класса. Условия и ставки кредитования для каждого проекта решаются индивидуально по итогам комплексного анализа.  

Аркадий Бочарников, заместитель управляющего филиалом банка «Глобэкс» в Петербурге:

- Проектное финансирование мы не прекращали. Существуют как действующие кредиты, так и заявки на рассмотрение. Ставки ним не слишком сильно изменились по сравнению с докризисными. Но конкретные условия, на которых мы выделяем проектное финансирование, – это закрытая коммерческая информация.

 Могу лишь отметить индивидуальность подхода к каждому застройщику, с учетом его истории и масштабов бизнеса. В Петербурге большой объем кредитования приходится на такие компании, как Setl Group и «Эталон –ЛенспецСМУ».  

Вера Сецкаяпрезидент компании GVA Sawyer:

- Проектное финансирование сегодня принципиально доступно – банки имеют свободную ликвидность. Но условия кредитования изменились. Прежде всего, ставка выросла. У банков типа Сбербанка и ВТБ она составляет 14-15% годовых, у более мелких банков — 19%. У небольших кредитных учреждений практически нет «длинных» денег, только короткие пассивы. Они могут давать кредиты максимум на два года, для девелоперских проектов это мало. «Длинные» кредиты, кроме двух банков-лидеров, возможны  также для Банка Москвы, Промсвязьбанка, Альфа-банка и еще для нескольких из первой десятки.

Раньше застройщику можно было иметь финансирование, внеся 30% собственных средств, иногда даже 20%, а сегодня пропорция 50:50. Для компаний, строящих жилье, такие пропорции уже неинтересны, потому что это - третий-четвертый этаж дома, затем можно продолжать строительство на деньги от продажи квартир. Кроме того, банки требуют ликвидные залоги в обеспечение кредита. Применяются и механизмы перекредитования. Если дом уже возведен, банк передоговаривается с заемщиком на более низкую ставку, а освободившиеся средства можно реинвестировать в следующий проект. Рождается целая цепочка строек, которые банк ведет вместе с девелопером.

Надо иметь в виду и то, что банк не может бесконечно смягчать условия кредита. Высокая ставка возникла не от желания банкиров заработать, а соответствует учетной ставке Центробанка, высоким требованиям к резервированию и другим параметрам.  

Елена Кузнецова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

- Думаю, что в 2016 году банки сформируют универсальный подход к проектному финансированию. Потому что именно этот год станет, по мнению многих экспертов, проверкой на прочность для застройщиков. В первом квартале банки занимали выжидательную позицию.

Большая их часть сейчас повышает требования к участию застройщиков в финансировании проектов, а также к соблюдению законодательства. Более или менее лояльно банки относятся к застройщикам , которые строят дома в рамках 214-ФЗ о долевом строительстве, и с опаской смотрят на иные схемы.   

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:

- В кризис успешность проектного финансирования определяется длительностью деловых отношений между конкретной девелоперской компанией и банком.

У нас такие отношения сложились с банком ВТБ. Он обеспечил финансированием наш первый инвестиционный проект «Гуси-лебеди». Сейчас ВТБ занимается проектным финансированием жилого комплекса «Новое Сертолово».   

Андрей Никитинфинансовый директор «Группы ЛСР»:

–  С середины 2014 года банки повышают требования к компаниям строительной отрасли, особенно к подрядным организациям. Это заметно осложняет для застройщиков и подрядчиков процедуры, связанные с получением кредита (как в рамках проектного финансирования, так и для пополнения оборотных средств). Нельзя утверждать, что банки стали предъявлять какие-то новые стандарты. Просто они сильно усложнили анализ финансового состояния как самого заемщика, так и всех участников кредитных сделок. Тщательно изучают все финансовые параметры (фактические и прогнозные), структуру собственности заемщика. Ужесточился подход к рыночной оценке и качеству залогового обеспечения.

При этом стоимость проектного финансирования при любом раскладе выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность (пополнение оборотных средств). Если группа компаний использует «котловой» принцип привлечения заемных средств у разных банков-кредиторов, это позволяет минимизировать расход на обслуживание займов. Да и банки оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов.