Власти пытаются слышать инвесторов на рынке жилищного строительства, но корректировать нововведения, похоже, не намерены.

О нынешних требованиях Смольного и позициях инвесторов рынка жилой и коммерческой недвижимости можно судить по их мнениям, высказанным на недавней дискуссии, проведенной  газетой «Недвижимость и строительство Петербурга» и НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Особенно полярны мнения власти и специалистов строительного рынка в вопросах согласования архитектурного облика новостроек, нормативов по высотности домов, в вопросах территориального зонирования, количества мест в паркингах, емкости объектов социальной инфраструктуры.

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Спб, главный архитектор города отстаивает позицию Смольного по этим вопросам. По его словам, главные предложения девелоперского сообщества касаются лишь увеличения этажности застройки и изменения зонирования – с целью возводить побольше жилой недвижимости. Архитектор Сергей Орешкин, председатель Комитета РГУД по градостроительству и архитектуре, выразил общую «головную боль» строительного бизнеса Петербурга:

«Постоянное изменение норм всегда вызывает одни и те же последствия: инвесторы вынуждены делать ревизию своих действий в последнее время, и думать, что и как будут делать в дальнейшем. Явно понадобится все заново проектировать, потому что проекты придется соотносить с уже новыми нормативами».    

Чехарда законов и решений    

1. Параллельно с Программой развития застроенных территорий в 2009году  был принят городской закон о градостроительной деятельности. В него вносили поправки: в декабре 2010 года, в июле и октябре 2013 года , в феврале и декабре 2014 года , в январе, июне, июле 2015 года,  в феврале 2016 года.  .

2. В феврале 2009 года вступают в силу Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них есть формулировка: «С 1 января 2012 года при отсутствии региональных нормативов градостроительного проектирования подготовка проектов планировки и проектов межевания запрещается».

3. В декабре 2009 года НИПЦ Генплана представил проект «Региональных нормативов градостроительного проектирования» (РНГП), третью версию. В мае 2010 года  Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) обнародовал четвертую редакцию нормативов. Городской закон «О региональных нормативах градостроительного проектирования» вступил в силу 1 марта 2014 года. В январе 2015 года появилась новая версия РНГП. В январе 2016 года  КГА публикует седьмую редакцию РНГП.

4. В декабре 2015 года  КГА обнародовал новый вариант ПЗЗ – с ограничением по высоте 40 м, с новыми нормами плотности и другими новациями. Утвердить правила рассчитывают в апреле-мае 2016 года , действовать они будут лишь до принятия нового Генплана. А в ПЗЗ еще будут вносить и вносить поправки.

5. Закон о границах зон охраны принят в 2009 году, с марта 2011 года некоторые его положения признаны недействующими из-за вступивших в силу решений городского и Верховного суда. В июне 2014 года в закон внесены изменения, в  декабре 2015 года был подготовлен третий вариант поправок.

6. С 2009 года в Петербурге сменилось несколько председателей Комитета по строительству ( Филимонов, Семененко, Артеев, Демиденко, Морозов).    

Сергей Орешкин,  председатель Комитета РГУД по градостроительству и архитектуре:

Для создания более комфортной среды, предлагается уменьшить этажность и плотность застройки. Наверное, это правильно как идея. Но по синхронизации с бизнес-графиками девелоперов все оказывается скверно. Первую редакцию Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) приняли в 2009 году - в самый разгар кризиса. Она появилась, чтобы снизить непомерные запросы девелопмента, которые вызывали проблемы с транспортом, местами в детсадах и  школах. Но в 2009 году, когда объемы строительства и так то уменьшились, ограничения успеха не принесли. Плюс в ПЗЗ и Генплане шло накопление ошибок: кому-то неправильно зону обозначили, кому-то поставили парк вместо жилья и так далее.

Лозунг замечательный: «совершенствование качества среды». Но в период кризиса это выглядит настораживающе. По моей оценке, новые ПЗЗ минимально процентов на 30 ухудшают развитие территорий, делают проекты более длинными и более дорогими. Например, каждый раз придется доказывать, что высота в конкретной точке не вступает в противоречие с обликом Петербурга, не искажает панораму и так далее. При формальном подходе понадобится полная ревизия каждого проекта.

Зодчий сегодня рисует одно, время проходит, он рисует другое, этого требует меняющаяся экономика, валютный курс растет, материалы дорожают. И чем дольше мы тратим время на  проектирование, тем хуже условия для воплощения проекта.   

Алексей Белоусов,  вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:

Дискуссия о «Региональных нормативах градостроительного проектирования» (РНГП) затягивается, строители просят скорректировать концепцию и структуру документа. Мы считали, что нормативы должны быть дифференцированы для разных территорий города. Проводить реконструкцию или строить в историческом центре намного труднее, чем в открытой местности в проектах комплексного освоения территории. Мы понимаем, что правила игры в этих зонах совершенно иные. Сохраняем надежду, что власти наш посыл услышат.

Не радует нас и имеющийся в РНГП норматив по числу мест в садиках и школах. По информации Комитета экономического развития, вакансий в этих учреждениях достаточно. А в РНГП норматив растет, это вызовет дополнительные расходы не только застройщиков, но и бюджета – финансировать объекты придется, а заполняться они не будут. Здесь мы опять говорим о дифференциации: в центре города мест достаточно, а дефицит - в ряде спальных районов с интенсивной застройкой.

Ни один застройщик не сумеет точно определить потери при принятии той или иной версии «Правил землепользования и застройки» (ПЗЗ). Если в центре города высоту снижают вполовину, потери будут не 30%, а 70%. А если дому «в чистом поле» уменьшить высоту на два этажа – меньше 3%. Проблема состоит не только в объемах проекта, но и в сроках его реализации. Это особенно важно в кризис. К сожалению, удар по инвестиционной деятельности приходится на самое неудачное время.    

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре СПб

Вводя ограничения по высотности, мы используем результаты работы НИиПЦ Генплана, который определил параметры высоты, исходя из сохранности исторических панорам. Если раньше мы полагали, что должны сохранять только исторические виды, открывающиеся из центра Петербурга, то теперь мы видим город и снаружи. Да, гайки закручиваются, но не нами, а органами, которые отвечают за сохранение объектов культурного наследия. Поэтому мы определяем базовую максимальную высоту в 40 метров.

По нормативам есть одно узкое место - детские сады и школы, вокруг которых шли побоища. Необходимость в них – это некая социальная функция государства, что может быть недостаточно понятно с позиции рынка. Но это взвешенная норма, а «профицит» или «дефицит» - это вкусовые определения. Сейчас профицит, а завтра два дома сдали, жильцы заселились, и появился дефицит.

Если рассуждать конкретно, районам городской среды требуются границы. Если они будут определены, тогда имеет смысл говорить о разных нормативах. Хотя мне, человеку, который родился еще при советской власти, как-то странно делить территории на более или менее обеспеченные. По-моему, норматив должен быть единым и под него должны подстраиваться потребности сегодняшнего дня. Живущий в историческом центре должен иметь возможность припарковаться, посетить магазин, проводить ребенка в школу.

Я давно ждал, что застройщики наконец-то скажут правду: их больше тревожит ограничение высотности, а не коэффициент использования территорий. Но в центре этажность регулируют органы охраны памятников. А в новых районах ограничение высоты зданий даст потери в пределах 3% или даже чуть меньше. Всякий архитектор скажет, что на большой территории дома расставляют исходя из условий инсоляции, с учетом проездов, хозяйственных площадок и так далее. Зависимость расстояния между домами и их высотой линейная. Значит, строения высотой 10 этажей можно поставить в два раза ближе друг к другу, чем 20-этажки. То есть 10-этажных зданий можно возвести в два раза больше, а их себестоимость ниже. Так что если прибыль застройщиков и уменьшится, то на считанные проценты, зато мы оградим город от тотальной застройки 25-этажным домами.

Относительно согласования архитектурно-градостроительного облика постройки. Решение принимать мне как председателю КГА, регламент дорабатывается. Для сложных случаев привлечем коллег из Градостроительного совета. Согласование будет обязательным для получения градостроительного плана участка. Петербург - всеми признанное достояние архитектуры и градостроительства, хотелось бы это не потерять. А кроме того, попробовать исправить уже сделанные ошибки.

Архитектура – область оценки профессионалов, КГА достаточно подготовленная для этого организация. Что касается норматива по машиноместам, он определен из реальных показателей автомобилизации. В крупных проектах много земли, а значит, парковки могут размещаться на земле, и они ничего не стоят.   

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент»:

Наша власть давно заявила: разрешений на строительство выдано столько, что рынок еще может работать несколько лет, а некоторым курицам, образно говоря, не жалко и голову свернуть. Думаю, к этому все и движется.

О ранжировании районов. Если мы с одной меркой подойдем к периферийным зонам и центру города, то обречем центр на вымирание. Мы сейчас должны будем отказаться от реконструкции двух домов на Петроградской стороне, потому что там нет возможности организовать парковочные места в количестве, предписанном новым нормативом. Неправильно быть настолько зашоренным, чтобы не видеть, что мы взаимодействуем с качественно разной средой. Например, в Норвегии люди строят небольшие неотапливаемые домики, или с печкой. Это такая национальная самореализация: на лыжах зимой по снегу туда добрести, переночевать, а потом брести назад. Это жилье тоже учитывается при расчете норм. И получаются гигантские цифры «квадратов» на человека, недостижимые для Петербурга.

А что касается равенства людей, оно обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек желает жить.   

Дмитрий Панов, генеральный директор АО «Доверие»

Утверждение нового Генерального плана приведет к изменению в ПЗЗ, потом появится новый 820-й закон, потом еще будет решение городского правительства о разработке проектов планировки. И почти готовые проекты понадобится пересматривать. Для молодых компаний принципиально важно знать, как вести расчеты. Процент расходов, которые мы закладываем на непредвиденные затраты, начинает превышать двузначные цифры. Раньше он был в районе 3%. Возникает некая пустота: сейчас реализуются проекты, начатые год и более назад. А что делать с новыми проектами? Не приобретать участки, а проекты на купленной земле откладывать? Хотелось бы режима стабильности: купил участок, в течение года разработал проект планировки, получил разрешение на строительство, вышел на площадку.  

Владимир Горбунов, управляющий партнер компании «Центр развития рынка недвижимости»

Давайте прочитаем в Градостроительном кодексе цели, которые федеральная власть ставит перед правилами землепользования застройки. Их всего четыре. Две - гарантия прав владельца участка, инвесторов и соблюдение экономических интересов. Еще одна цель – обеспечить градостроительную деятельность в конкретном населенном пункте. И первая цель: обеспечить права граждан и благоприятную среду. В Петербурге никто не пытался этим заниматься, никто не пытался вести диалог с городом именно с позиции простого соблюдения закона. И уж тем более никто не пытался (ни в госструктурах, ни в судебных органах) эффективно продавливать данные вопросы. А это имеет значение, потому что, по своему опыту знаю, как судьи относятся к вопросам нарушения экономических прав и интересов собственников участков. Надо формировать соответствующую практику и делать это массово, а застройщикам и девелоперам - повышать свою правовую культуру.