Видовые квартиры – сегодня не обязательно жилье в центре и  с водной панорамой. Нередко застройщики берут доплату за открывающийся взгляду жильца парк или историческую часть города. Понятие «видовая квартира»  все чаще применяется и к жилью на окраине Петербурга. 

Ценовая вкусовщина

«Стоимость визуального соседства с парком, бульваром или водоемом может быть разной. В комфорт- и эконом-классах разница в цене между видовыми и прочими квартирами составляет около 10-15%. Такая дифференциация часто присутствует в проектах с удачной локацией», - комментирует Евгения Литвинова, руководитель проекта консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». - Так, если в доме есть «единички» площадью  30 кв. м. и 40 кв. м., то видовой обязательно будет квартира большего метража. При двусторонней планировке гостиная и кухня чаще всего располагается так, чтобы вид был уникальным и обращен, к примеру, на набережную, а окна остальных комнат выходили во двор».

«Максимальный прирост цены дает вид на исторические достопримечательности – плюс 40%. За вид на воду или лес придется доплатить в среднем 15-25%», - добавляет директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова. Впрочем, никакой универсальной формулы не существует. Все зависит от местоположения конкретного дома. Если участок имеет удачную локацию (например, находится рядом с парком или водоемом), это изначально позволяет инвестору позиционировать будущий проект как жилье комфорт-класса. То же самое касается пятен неподалеку от центра.

Например, «Меридиан Девелопмент» возводит ЖК «Времена года» на Московском пр., 65. Объект позиционируется как жилье комфорт класса, воды рядом нет. Минимальный ценник – 110 000 рублей за «квадрат». Компания уже сдала первый корпус примерно на 500 квартир. Значительная доля квартир –« единички» и студии. Однако на верхних этажах, с северной стороны дома, откуда открывается панорама на исторический центр,  фирма разместила просторные квартиры (в основном, двухкомнатные ), и установила цены на них на 15-20% выше средней цены на  объекте. Практически все видовые помещения были распроданы в первую очередь. 

Необычный ракурс

Показателен и пример компании «Строительный трест», которая старается выбирать участки под застройку возле обширных зеленых зон. Свои проекты они чаще всего также позиционирует как жилье комфорт-класса. В этом случае фирма предусматривает в проекте (даже в пригородах) квартиры нескольких категорий. «Видовые квартиры могут отличаться большими открытыми террасами, панорамными окнами, выходом на эксплуатируемую кровлю здания и другими необычными решениями. Безусловно, стоимость таких квартир существенно отличается от средней цены «квадрата» в жилом комплексе», - говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

У многих застройщиков, работающих в той же ценовой нише, есть четкая дифференциация цен жилья  в зависимости от этажа. Например, покупатели квартир в комплексе «Новоорловский» фирмы «ЮИТ» (в Шувалово-Озерках) должны учитывать – чем выше находятся  квартиры, тем дороже в них метр жилья. Например, «единичка» площадью 43,8 кв. м на 17-м этаже первого корпуса стоит 4,557 млн рублей. Аналогичная квартира на 23-м этаже того же дома стоит уже 4,64 млн рублей. 

Распродажа всухую

Кстати, многие застройщики учитывают видовые характеристики при формировании акций и скидок для покупателей жилья. Например, фирма «Стремберг» возводит комплекс апартаментов «Лотос Тауэр» рядом с парком 300‑летия Санкт-Петербурга (это объект бизнес-класса). Два здания высотой в девять этажей почти готовы. Часть окон номеров  выходит на Финский залив, другие – на рядовую застройку Приморского района. Стандартный ценник  варьируется в пределах 120 000 –170 000 рублей за кв.м. Недавно инвестор объявил акцию и предлагал «невидовые» варианты по цене менее 90 000 рублей за «квадрат».

В некоторых домах с удачной видовой локацией у клиентов нет возможности сравнить цены на однотипное жилье с видом и без, поскольку с лучшей стороны дома застройщики предусматривают только многокомнатные квартиры, а все «единички» и студии выходят исключительно во двор. Пример такого объекта – сданный дом ТД «Сигма» на Рыбацком пр., 17. Это обычный проект эконом-класса, но с видом на Неву, что и предопределило особенности квартирографии.

Пример другого рода  –  жилье в проекте «Живи! В Рыбацком» от компании «СПб Реновация». С одной стороны, фирма застраивает участок на самой окраине города (что не предполагает дорогого жилья), с другой стороны, с севера открывается панорама на Неву. «У нас нет разницы в цене квадратного метра в зависимости от вида. Проект предусматривает, что большая часть квартир (даже однокомнатных) имеют окна сразу  на две стороны дома», - заявляют в компании. Просторную «единичку» площадью 47 кв. м (с витражной лоджией) в этом комплексе  предлагают за 3 млн рублей. 

Доступная Нева

Невский район Петербурга  отличается уникальной особенностью: в относительно недорогих проектах здесь можно купить жилье с видом на Неву. Так,  в ЖК «Молодежный» (проект «ЛенСпецСМУ» ) квартиры продавали по цене от 74 000 рублей за кв.м. При этом разница в цене между «единичками» на верхних этажах с видом на реку и квартирой с видом на не очень живописный пр. Обуховской обороны доходила почти до 20%.

Впрочем, нередко цена «квадрата» в спальных районах не зависит от видовых характеристик. Вот мнение Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar: «В сегменте массового спроса видовые характеристики на стоимость «квадрата» жилья , как правило, не влияют. Чаще цена квартиры зависит от этажа и особенностей планировки. Например, угловая квартира неправильной формы будет стоить дешевле, чем квартира со стандартными квадратными комнатами». 

Столичный расклад

 В элитных комплексах Москвы стоимость видовых квартир на 30–50% выше аналогов без панорам. В бизнес-классе в престижных районах столицы видовые квартиры обычно стоят на 20% дороже прочих. В комфорт-классе разница составляет от 5 до 15%. А в эконом-классе она составляет не более 5%.

Около 15% новостроек в Подмосковье также  предполагают дифференциацию цен в зависимости от вида из окон. 


Мнения экспертов 

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg

Не только элитное жилье, но и многие проекты бизнес-класса могут гордиться отличными видами на парки, скверы или на воду. Например: проекты «Четыре горизонта» от RBI, Stockholm и Riverside от Setl City, «LIFE-Приморский» от ГК «Пионер». В проектах эконом-класса видовыми характеристиками обладает лишь некоторая часть квартир , что обязательно учитывается в  ценовой политике застройщика. Чем ниже класс проекта, тем меньше разрыв по стоимости между видовыми и не видовыми квартирами. Если в элитном жилье разница в цене может составлять 50%, то для проектов бизнес класса эта разница сокращается до 20-30%, а для проектов эконом класса - до 10-20%. Для покупателей жилья эконом класса на первом месте стоит бюджет покупки, и видовые характеристики являются скорее приятным дополнением, чем определяющим фактором. Не следует забывать, что и виды в проектах эконом класса отличаются от пейзажей вокруг элитных домов. В качестве исключения служит пример «ЖК LIFE –Приморский», в котором стоимость дорогих квартир почти на 50% отличается от средних цен в проекте, что обусловлено уникальностью открывающихся видов. 

Мария Кукса, начальник отдела маркетинга продукта компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

Еще при формировании архитектурной концепции застройки новых пятен мы учитываем все достоинства локации: зелень, вода, вид на историческую застройку. Если виды очень хорошие, то это может повлиять на класс будущего объекта. Иногда логично запроектировать на одном участке два здания (если площадь пятна позволяет) с разной квартирографией: например, бизнес-класс с видовыми квартирами и комфорт-класс – с менее привлекательными видами.

В техзадании мы прописываем проектировщикам, что в тех секциях, где возможны хорошие видовые характеристики, должны быть предусмотрены квартиры, имеющие большую площадь и число комнат. Если же лучшие виды открываются на последних этажах, мы ставим задачу укрупнения квартир по мере повышения этажности. Такие решения реализованы в наших проектах «ТОЙВЕ» у Малоохтинского парка, Fjord на Васильевском острове, «Смольный проспект» рядом с ансамблем Смольного.  

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»

Для многих наших покупателей вид из окна важен, но при выборе квартиры все-таки не является основным. Большинство клиентов оценивает качество самого дома, удобство планировок, сбалансированную квартирографию, уровень благоустройства территории. Именно из этих характеристик, в конечном итоге, складывается цена квадратного метра. Впрочем, на объектах  компании действует практика дифференцирования стоимости квадратного метра в зависимости от этажа. 

Близость парка для нас  – один из важных критериев выбора участка под строительство. Большинство проектов компании располагаются рядом с рекреационными зонами.

Например, ЖК «Невский стиль» построен возле Удельного парка. На верхних этажах есть квартиры с просторными открытыми террасами с видом на парк. В конце 2015 года будет завершено строительство первой очереди ЖК «Лиственный» в двух шагах от парка Сосновка. Также в текущем году будут сданы в эксплуатацию две новые очереди жилого комплекса «Капитал» в Кудрово, расположенного в шаговой доступности от парка «Оккервиль». А рядом с проектом NEWПИТЕР (в пос. Новоселье), расположены Шунгеровский лесопарк, Стрельнинский лесопитомник, Константиновский парк и другие рекреационные зоны.  

Юлия Жалеева,  руководитель отдела маркетинга проекта «Триумф Парк»

Аспект хорошего вида из окна актуален для жилья бизнес и комфорт-класса. Возможно, его значение снижается, если мы говорим о домах, строящихся в сегменте «жесткий эконом», например, где-нибудь в Ленобласти. Полагаю, что в среднем по рынку наценка «за вид» может составлять около 5% за «квадрат».

Если вид одинаков с обеих сторон, довольствуются ценовой дифференциацией в зависимости от этажа: чем выше – тем дороже. Шаг повышения цены  индивидуален и практически в каждой компании есть свои правила его определения. В ЖК «Триумф Парк», например, действует несколько ценовых поясов. Квартиры на высоких этажах и имеющие вид, например, в сторону Пулково или на парк Городов - Героев, дороже своих собратьев на 2-3%. Если говорить о максимальной разнице и сравнивать аналогичные квартиры, расположенные в одном стояке, на втором и на последнем этажах, то максимальная разница составляет 9%.  

Елена Беседина, генеральный директор компании «О2 Недвижимость»

В жилье эконом-класса разница в стоимости между видовыми и не видовыми квартирами практически отсутствует. Скорее, можно говорить о градации по этажности: квартиры на первом и последнем этажах могут продаваться по цене чуть ниже, чем остальные – но не более чем на 5-7%. Более низкий спрос на такие квартиры чаще всего объясняется психологическими факторами. К примеру, одни покупатели не готовы жить на «проходном» первом этаже. Другие считают, что в квартиру на последнем этаже проще попасть ворам, или опасаются «весенних протечек». Некоторых клиенты опасаются жить на  «несчастливом» 13 этаже. Стереотипов и предрассудков может быть много, но на цене жилья они сказываются незначительно.