Это произошло на фоне спада оборотов розничной торговли за тот же период (на 8,5%) и уменьшения реальных доходов населения (на 10%) .Ипотечное кредитование  уменьшилось на 37,7% (по числу займов) и на 40% - по объему выданных денег.

Ситуация на первичном рынке недвижимости в мегаполисах (Москве и Петербурге) оказалась значительно лучше, чем в среднем по стране.  

Столичный вектор

Обратимся к статистике. В Москве, например, за три квартала покупатели жилья подписали 20 073 договора долевого участия (за весь 2014 год – 24 000). Похоже, по итогам года здесь будет даже рост. В Петербурге показатели скромнее: за девять месяцев снижение числа договоров ДДУ составило 21,5% в городе и 17,5% - в Ленинградской области (по сравнению с тем же периодом 2014 года). При этом количество договоров долевого участия в Петербурге (24 888) и в области (22 641) превысило московские показатели. То есть по продажам новых квартир наш регион столицу (вместе с присоединенными территориями) обскакал. Даже если взять во внимание , что треть новостроек в Москве – апартаменты и что не всегда их продают по 214-ФЗ, результат невероятный.  

Метры на продажу

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» (ПН), считает, что самая заметная черта в третьем квартале 2015 года – серьезный рост  объема продаж. «Прирост по отношению ко второму кварталу составил 27,4% по  квадратным метрам. Наибольшее увеличение спроса отмечено в Петербурге - 34%, 18% - в пригородной зоне Ленинградской области».

По состоянию на конец сентября 2015 года  застройщики возводили в регионе новостройки общей площадью 11,05 млн кв.м. Такое предложение пока не вызывает снижения средних цен, но, по крайней мере, является сдерживающим фактором. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», за год в спальных районах города средние цены поднялись на 4,8%, в областных новостройках – на 1,6%.

За  девять месяцев года в Петербурге и пригородах строители продавали жилье на 67 объектах, это суммарно 1,24 млн кв.м жилья. Как видно из табл. 1, сдержанности строителям хватило лишь на первый квартал 2015 года (880 000 кв.м в новых проектах), а затем они взяли прежние  темпы, выводя на рынок  1,2-1,4 млн кв.м  ежеквартально.

Семнадцать тысяч новых квартир (780 500 кв.м) появилось на  рынке в обжитых районах Петербурга; 11 300 квартир (411 000 кв.м) – в пригородной зоне. При этом к категории жилья массового спроса относится 97% площади новых объектов.

Всего с января по сентябрь 2015 года  на первичном рынке квартир в Петербурге и области появилось 3,4 млн кв.м. «Это сравнимо  с параметрами  в тот же период 2013 года, когда продажи жилья  велись на объектах общей площадью 3,6 млн кв.м,- отмечает Ольга Трошева,- но на 16% меньше, чем в 2014 году, когда с января по сентябрь стартовала реализация жилья в объеме 4,1 млн кв.м». 

 Любопытные цифры

За три квартала, по данным «ПН», на рынке новостроек  региона было заключено 60 400 сделок (2,62 млн кв.м жилья). Эти данные слегка отличаются от статистики Росреестра, который зарегистрировал в Петербурге и области около 51 000 договоров. Возможно, отклонение цифр возникло из-за того, что регистраторы традионно не успевают.

Сокращение продаж жилья  по сравнению с прошлым годом – около 25%; в 2014 году за три квартала реализовали 3,5 млн кв.м. Интересно, что в 2013 году сделок было меньше – 56 600, а вот площадь проданных квартир больше - 2,75 млн кв.м.

Еще одна любопытная цифра: за два года средний размер покупаемой  квартиры сократилась на 12%. В 2013 году  он составлял 48,59 кв. м, а сейчас – 43,38 кв.м. Это приблизительно соотносится со снижением уровня реальных доходов населения.

Возможно, сейчас на рынке новостроек  активны именно те покупатели, кому квартиры необходимы «по жизненным показаниям», а не ради «инвестирования в бетон». Если на финише  года вдруг  вновь произойдет обвал рубля, всплеск спроса, если и случится, будет ниже, чем в декабре 2014 года.  

 


Мнения  экспертов 

Вячеслав Заренковпредседатель совета директоров Etalon Group:

Основной спад продаж пройден. Уже по итогам  третьего квартала число контрактов у нас заметно увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, который у многих застройщиков был рекордным. Мы надеемся на дальнейший рост активности покупателей  в связи с расширением  предложения жэилья: до конца года выйдут на рынок  новые очереди в наших петербургских и московских проектах. 

ГК «Эталон» - публичная компания, мы обязаны отчитываться по каждому контракту и за каждый рубль, который нам доверяют клиенты. Любой желающий может изучить  нашу отчетность на сайте ГК «Эталон»: в третьем квартале контрактов стало больше на 29%, проданных площадей - на 15%, а в денежном выражении поступления выросли на 20%.  

Светлана Денисованачальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

 Для рынка новостроек Петербурга девять месяцев этого года выдались нелегкими. Ситуация была прогнозируема, сказался ажиотаж конца 2014 года. Известно, что за активным этапом  всегда надо ждать коррекции.

Одна из важных тенденций первого полугодия - снижение объема продаж, который эксперты оценивают в 25-40%. Цифры разнятся в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новые объекты. Обычно новое предложение вызывает пик продаж: покупатели стремятся  купить жилье по самым низким ценам. На таких комплексах снижение спроса оказалось минимальным.

Наши объекты практически готовы к вводу, мы в первом полугодии даже повысили цены. На прежнем уровне стоимость «квадрата» сохранится в связи с   еще одним важным обстоятельством: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по сравнению с 2014 годом. Так что в конце этого  года  возможен и рост цен в пределах 5-7%.

В списке приоритетов  для покупателей жилья  на первый план выходит надежность застройщика. Некоторые крупные  компании не пережили предыдущий кризис. Как правило, средние фирмы в «бурю и шторм» остаются  более мобильными,  а значит, более устойчивыми. Сейчас стоит  выбирать не самое дешевое предложение, а квартиры в высокой степени готовности. Низкая стоимость жилья   в начале строительства связана с высоким риском.  

Екатерина Запорожченкодиректор по продажам ООО «Проспект КИМа, 19» (застройщик МФК Docklands):

 Мы считаем, что дно кризиса  достигнуто. Когда положение  поправится, трудно сказать: рынок сейчас находится  на  этапе затухания.

Покупатели жилья отдают преимущество  качественным проектам, более продвинутым  по техническому и инженерному наполнению, домам из экологичных материалов. Конкуренция застройщиков слишком велика, чтобы продавать «голые стены». Цены на квартиры не будут снижаться, качественный товар  не может быть дешевым, но количество сделок уменьшится.  

Сергей Степановдиректор по продажам компании «Строительный трест»:

В текущем году снижение покупательской активности происходило в марте-апреле. После ввода  программы государственной поддержки ипотеки объем продаж в нашей компании  восстановился до уровня прошлого  года.

Сейчас  клиенты особенно внимательны к опыту застройщика, его репутации, ходу строительства выбранного объекта и наличию разрешительной документации.

Значительно уменьшилась в продажах доля инвестиционных сделок. Покупающие квартиру   для себя,  особо внимательны  к качеству микрорайона, гармоничности квартирографии,  инфраструктуре, паркингам.

Изменение условий страхования остановило регистрацию договоров по объектам, продажи в которых стартовали в этом году. Я думаю, программу господдержки не продлят, если в ходе экономических процессов будет снижена ключевая ставка ЦБ. Это позволит снизить и базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных.  

Виталий Виноградовдиректор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге:

По сравнению с зимой спрос на недвижимость сейчас  вышел «из крутого пике» и держится ровно. Иными словами, «полет нормальный». Наблюдаются небольшие  колебания спроса, однако скорее в плюс, чем в минус. В среднем по массовому сегменту по сравнению с аналогичным периодом 2014 года сокращение спроса за девять текущих месяцев составило около 20%.

Покупатели внимательны к  сроку работы компании на рынке,  реализованным проектам, репутации и известности застройщика, к его финансовому положению и объему кредитной нагрузки. Например, наша кредитная задолженность снизилась по сравнению с прошлым годом в два раза.

К сожалению, многие инициативы по регулированию строительной отрасли находятся в сфере бессмертного афоризма: хотели как лучше, а получилось как всегда. И если изменение условий страхования, понижение этажности или мораторий на перевод земель под жилую застройку в Ленинградской области строители еще переживут ( хотя удорожание метра жилья  в этом случае очевидно), то прекращение ипотеки с господдержкой и возвращение банковских ставок на уровень 15-16% - это уже было бы очень серьезно. 40-50%  людей , покупающих сейчас  квартиры  в ипотеку, скорее всего в этой ситуации  отложат сделку  до возобновления действия программы, и рынок опять встанет.

В малоэтажном строительстве основные риски вызваны   подключением инженерии, расходы на которую, как правило, значительно выше, чем в городе. Если говорить о  недостроенных объектах, то темпы реализации каждого проекта зависят не от количества  этажей, а от финансовой устойчивости застройщика.  

Табл 1. Основные показатели рынка новостроек в 2013-2014 гг. (Петербург и пригородная зона)

 Показатель

2014 г.

2015 г.

I кв.

II кв.

III кв.

IV кв.

I кв.

II кв.

III кВ.

Объем рынка, млн кв.м

8,47

8,9

9,7

9,55

10,11

10,6

11,05

Объем предложения, млн кв.м

3,92

4,11

4,4

4,13

4,37

4,9

5,05

Объем спроса (оценка), млн кв.м

1,31

1,1

1,09

1,66

0,8

0,8

1,02

Вывод на новых объектов, млн кв.м

1,48

1,22

1,38

1,57

0,88

1,3

1,24

Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), руб./кв.м

84,93

86,38

87,54

88,97

92,257

89,384

90,964

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»   

 

 

Табл 2. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в СПб

Период

Всего

В т.ч. физ. лица

Нежилые помещения

Жилые помещения

Всего

Физ. лица

Всего

Физ. лица

2013 год

31 366

28 033

-

-

-

-

2014 год

50 879

48 237

23 141

21 200

27 738

27 037

9 мес. 2014 г.

33 435

31 691

16 277

14 948

17 158

16 743

9 мес. 2015 г.

27 556

24 888

2626

1805

24 930

23 083

Соотнош., %

82,4

78,5

16,1

12,1

145,3

137,9

Данные Управления Росреестра по СПб  


Табл 3. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в Ленобласти

Период

Всего

В т.ч. физ. лица

Нежилые помещения

Жилые помещения

Всего

Физ. лица

Всего

Физ. лица

2013 год

25 945

24 280

-

-

-

-

2014 год

401 95

38 575

5070

4675

35 131

33 900

9 мес. 2014 г. года года

28 300

27 450

3431

3195

24 872

24 255

9 мес. 2015 года

24 051

22 641

921

623

23 139

21 996

Соотнош., %

85,0

82,5

26,8

19,5

93,0

90,7

Данные управления Росреестра по ЛО  


Табл 4. Динамика выдачи ипотечных кредитов

Период

Зарегистрировано ипотеки

СПб

ЛО

2013 год

29 773

10 558

2014 год

35 177

16 070

9 мес. 2014 года

24 473

12 025

9 мес. 2015 года

20 234

10 018

Соотнош, %

82,7

83,31

Данные управлений Росреестра по СПб и по ЛО