Впрочем, полагают сами строители, защита граждан вряд ли станет более существенной.

Страхование гражданской ответственности застройщиков стало обязательным с 1 января 2014 года. То есть договоры долевого участия (ДДУ), заключенные до этого срока, страховать не обязательно. Остальным законодатель предложил на выбор три варианта. Застройщик вправе вступить в общество взаимного страхования, получить поручительство от банка или застраховать ответственность у профессионалов-страховщиков. Без страховки по одному из этих вариантов Росреестр ДДУ не зарегистрирует. Такие меры должны обеспечить возврат вложенных гражданином средств, а также компенсировать убытки и неустойку. 

Деньги после суда 

Размер поручительства банка должен соответствовать цене договора, но при этом он не может быть меньше суммы которая рассчитывается исходя из общей площади квартиры и цены, которую Минстрой определяет для каждого субъекта РФ. Это делается для того, чтобы нельзя было уменьшить размер поручительств, указывая символические суммы. В случае если застройщик выберет ОВС или коммерческое страхование, гражданину (чтобы получить деньги) надо будет сначала обзавестись решением суда, которое подтвердит его права на квартиру. Если компанию признают банкротом - клиент получит средства из специального фонда ОВС или от страховщика. При этом не имеет значения, есть ли у компании задолженность по уплате страховых взносов. Гражданин получит деньги, даже если договор страхования расторгнут или досрочно прекращен. Правда, выплачивать страховую премию можно в рассрочку, но вот франшиза запрещена.

Чтобы получить страховку, нужен один из двух документов: решение суда об обращении взыскания на предмет залога (взыскание возможно не раньше полугода после истечения срока передачи квартиры, указанного в договоре) или решением суда о признании застройщика банкротом (об открытии конкурсного производства). 

Право выбора 

Фактически застройщики в Петербурге пользуются только одним способом - страховкой от профессиональных компаний. Во всероссийском Обществе взаимного страхования (ОВС) нет ни одной петербургской компании. Представители ОВС уверяют, что эта схема самая надежная. Общество в 2013 году учредили 30 застройщиков из 13 регионов РФ. Эта организация - некоммерческая, то есть она не извлекает прибыль. Ее членов объединяет общие страховые интересы. Предусмотрены плановые и внеплановые проверки членов. То есть в его ряды принимают не всех, а только тех, кто прошел оценку надежности по нескольким параметрам. По результатам этого аудита для застройщика могут применять различные ставки. Еще одно преимущество - единый на всю страну расчетный счет. Однако сами компании видят в этом основной минус - они не хотят отвечать своими деньгами за абсолютно незнакомые им фирмы из других регионов.

Что касается банковских гарантий, то их готовы выдавать далеко не все банки, а если и готовы, то для застройщиков это слишком дорого. Как только банк выдает поручительство или гарантию, вся эта сумма должна быть зарезервирована на счетах - то есть лежать, не принося прибыли. Банкам это невыгодно. Сбербанк, например, провел анализ, который показал, что риски для него будут слишком большими.

Остается только покупать страховые полисы, но правила работы по этой схеме законодатели и ужесточили. Изменений много. Например, теперь список страховщиков (как и банков), которые могут предоставлять такие услуги, будет публиковать на своем сайте Банк России. Это должно упростить работу Росреестра - его сотрудникам не придется проверять, соответствует ли страховщик необходимым требованиям. Кстати, вместе с полисом застройщику надо будет подтвердить и уплату страховой премии. Если страховой договор (или договор поручительства) расторгнут, а компания вовремя не уведомила об этом дольщика и надзорные органы, то ей грозит штраф до 200 000 рублей (для юридических лиц).

Но главное, что законопроект увеличивает минимальный объем собственных средств, которыми должна обладать страховая компания, - с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. 

Много рисков 

Отметим, что и сейчас страховать застройщиков крупные страховые компании с хорошей репутацией не берутся - для них это очень непрозрачный рынок, где слишком много рисков. Да и описанный в законе страховой случай весьма сомнительный - обязательное судебное решение, подтверждающее неисполнение обязательств застройщика. Да и банкротство может быть искусственным. А случаи мошенничества строительных компаний вообще под действие закона не подпадают.

Ужесточение требований к страховщикам может привести к тому, что многие из них откажутся от этого бизнеса. Так что поправки в законодательство страховщики, да и некоторые застройщики, называют игрой в одни ворота, полагая, что строителей хотят насильно загнать в Общество взаимного страхования. Кстати, накопленных в нем средств не хватит для покрытия убытков при банкротстве даже одной не самой крупной компании. 

Мнения экспертов 

Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ Ракеннус»:

Еще до 1 января 2014 года мы вели переговоры о возможности получения гарантий со многими банками, и уж точно со всеми крупными. Никто не хотел за это браться. Согласился один банк, и то это наш давний партнер. Но средств, на которые он мог дать гарантию, хватило бы на единственную секцию в доме.

Проблема Общества взаимного страхования в том, что там «хорошие» страхуют «плохих». Те, кто работает стабильно, будет платить за тех, кто банкротится. Но брать на себя такие не контролируемые риски очень сложно. Изначально ОВС создавалось для небольшого круга лиц, которые хорошо знают друг друга и доверяют. Мы же не готовы поручиться за тех, кого совсем не знаем. Так что на самом деле особого выбора у застройщиков нет, и они обращаются к страховщику.

Похожая схема защиты дольщиков есть и в Финляндии - она работает как раз через банковскую сферу. Там покупатели получают банковские гарантии, но и доверие к банковскому институту несравнимо выше, да и работает он совсем по-другому. Но для нашей страны это звучит довольно странно. Да и у наших банков просто нет экспертов, которые могли бы оценить надежность проекта.

А ужесточение требований к страховщикам ситуацию никак не изменит - единственное, что случится, так это увеличится стоимость полиса.

Вообще это большой вопрос: насколько в России разумно страховать все риски дольщика. С одной стороны, потребитель не должен разбираться в тонкостях строительства - он не профессионал. С другой - застраховать весь объем строящегося жилья в стране - колоссальная сумма. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Вспоминается фраза из знаменитого фильма: «Имею возможность купить козу, но не имею желания. Имею желание купить дом, но не имею возможности». Она отражает существующую ситуацию.

Компаний, желающих страховать договоры долевого участия, полным полно, но это те организации, названия которых никто ранее не слышал. Они заведомо не собираются нести ответственность при наступлении страхового случая.

Компании, у которых есть возможность нести ответственность, не горят желанием страховать непонятные и очень высокие в их представлении риски застройщиков. Страховщики еще вспоминают ситуацию с туристическим бизнесом, которая произошла в прошлом году. И среди крупных игроков рынка энтузиазма не просматривается.

Наша компания реализует проекты, которые были выведены на рынок до вступления в силу закона об обязательном страховании, поэтому нас эта ситуация пока не коснулась. Среди тех, кто засыпал нас предложениями о страховании, не было организаций, которые могли бы нести такой объем ответственности.

Страховая компания, которая дорожит своим бизнесом и выстраивает репутацию на протяжении многих лет, не станет вписываться в такие объемы ответственности. Крушение только одного объекта приводит к разорению компании, ведь размер выплат даже в этом случае превышает миллиард рублей.

Граждан такой законопроект не защищает, а для застройщика несет дополнительные финансовые, трудовые и временные затраты. Не думаю, что ОВС станет более привлекательным вариантом. Как можно нести коллективную ответственность по чужим обязательствам?

Остается банковская гарантия, а это значит, что все мелкие и средние застройщики уйдут с рынка. У них просто нет средств для обеспечения банковской гарантии. 

Иван Градковский, юрисконсульт ЗАО «ГК «Эталон»:

На сегодняшний день застраховать новый объект, реализуемый по схеме долевого участия, не является проблемой. Что касается получения банковской гарантии - то это очень дорогой вид обеспечения обязательств застройщика, хотя некоторые банки предоставляют такие услуги. Но сегодня данный вид обеспечения не пользуется спросом среди застройщиков (по крайней мере, в Петербурге) по экономическим соображениям.

Что касается страхования, то сегодня на рынке представлено достаточное количество страховых компаний, готовых застраховать обязательства застройщиков по ДДУ в новых объектах. Главные критерии, по которым их выбирает застройщик, - имидж компании и стоимость самого страхования.

На мой взгляд, новые поправки не решают в глобальном плане проблему защиты дольщиков. Однако новые требования, предъявляемые к страховым компаниям, могут обернуться удорожанием стоимости страхования и, как следствие, увеличением стоимости квадратных метров для конечных клиентов.

На наш взгляд, ОВС не является привлекательным вариантом по принципиальным соображениям. Дело в том, что сама структура ОВС построена таким образом, что застройщик, который в него вступает, несет ответственность за других членов ОВС, которых может и не знать, особенно если это компании из других регионов страны.