Многие кооперативы, продающие квартиры в строящихся домах, могут оказаться вне закона. Чиновники Ленобласти пытаются доказать в арбитраже, что строительные компании не вправе использовать ЖСК в виде «прослойки» между собой и дольщиками. Это, мол, влечет неоправданные риски для граждан.

Власти Петербурга в курсе этого конфликта. Они с интересом следят, чем закончится дело, чтобы, возможно, ретранслировать опыт и на городские стройки.

Альтернатива из трех букв

За последние годы у чиновников накопилось немало претензий к компаниям, которые используют кооперативную схему для продажи жилья. Эта схема стала альтернативой договорам долевого участия (ДДУ), которые лучше всего защищают интересы покупателей. Но для строителей работа по ДДУ имеет свои недостатки. Например, согласно ФЗ № 214 о долевом строительстве, компания не имеет права принимать деньги дольщиков до регистрации договора (даже в качестве аванса). А Росреестр работает весьма неторопливо. К тому же с прошлого года все ДДУ подлежат обязательному страхованию. Если для граждан — это дополнительная гарантия, то для застройщика — лишние расходы. К тому же закон предусматривает серьезную ответственность для компаний, которые нарушат срок передачи квартир, прописанный в ДДУ.

Только по уставу

Чтобы не взваливать на себя дополнительные обязательства, многие фирмы и стали использовать альтернативную схему, предлагая покупателям квартир вступить в ЖСК. ФЗ № 214 допускает это, но прямо не регулирует деятельность кооперативов. В Жилищном кодексе есть лишь общие правила создания ЖСК. Все детали отношений между пайщиками и кооперативом регулируются его уставом. В нем должно быть раскрыто, как можно вступить в ЖСК, на каких условиях выйти и так далее. Закон о защите прав потребителей здесь не работает. И это, конечно, развязывает руки продавцам.

Все кооперативы можно разделить на две категории. Первые сами выступают застройщиками на объектах (то есть имеют права на землю), а другие лишь становятся промежуточным звеном между застройщиком и гражданами.

Вторая схема гораздо более популярна в Петербурге.

ЖСК как прослойка

Покажем, как эта схема работает. Допустим, крупная фирма N. имеет в собственности участок 1 га, где вправе построить жилой комплекс. Она не хочет самостоятельно продавать квартиры, чтобы не пришлось заключать договоры долевого участия и регистрировать их. Фирма создает ЖСК и заключает с кооперативом инвестиционный договор на строительство дома. Гражданам предлагают вступить в ЖСК и заключить договоры паевого взноса. Когда объект будет сдан, члены кооператива получат ключи на основании справки о выплате пая и смогут оформить собственность. Но загвоздка в том, что пайщик не может требовать жилье напрямую от застройщика. Теоретически может случиться, что строители по какой-то причине расторгнут договор с кооперативом, и гражданам придется лишь требовать назад свои деньги. Нередко договоры составлены так, что клиенты не могут предъявить каких-либо санкций в случае задержки строительства.

В конце 2011 года вступили в силу поправки в ЖК, запрещающие использовать кооператив в виде «прослойки». Нужно, чтобы тот сам обладал правами на участок. Однако закон оставил много лазеек. «Помимо Жилищного есть Гражданский кодекс и другие законодательные акты, из которых следует, что ЖСК может выступать на объекте в качестве инвестора (а не обязательно застройщика), и эти положения никто не отменял», — заявляют в компании O2 Development, давно работающей по кооперативной схеме. Cтрого говоря, рынок просто проигнорировал изменение Жилищного кодекса. Чиновники не пытались воздействовать на застройщиков, которые используют кооперативную «прослойку». Более того, до недавних пор местные власти вообще не интересовались работой ЖСК. При этом в отличие от кооперативов фирмы, продающие квартиры по ДДУ, обязаны ежеквартально представлять отчеты о своей финансовой деятельности, а чиновники проводят регулярные проверки законности привлечения денег дольщиков (в Петербурге за это отвечает Комитет по строительству, в Ленобласти — Комитет госстройнадзора).

Против мифов

Два года назад Смольный впервые решил проинспектировать работу одного ЖСК (строившего дом на ул. Архитектора Данини в Пушкине). Тот попытался оспорить полномочия властей в суде, но арбитраж тогда признал: хотя ФЗ № 214 не регулирует деятельность ЖСК, чиновники вправе проверять, как застройщики привлекают деньги граждан.

С деятельностью ЖСК долгое время был связан и другой миф: мол, кооперативы имеют право брать деньги пайщиков еще до того, как будет получено разрешение на строительство дома (мол, в Жилищном кодексе на этот счет нет никаких запретов). И опять-таки долгое время никто не мог опровергнуть этот тезис. В прошлом году в стране был создан прецедент. Показательный конфликт случился в Сочи. Кооператив «Сан Вале» наказали на 500 тыс. рублей за договор, подписанный до получения разрешительных бумаг. Высшие инстанции арбитража подтвердили справедливость наказания. Однако этот случай нельзя было транслировать на все другие стройки. ЖСК «Сан Вале» самостоятельно выступал застройщиком на объекте, а для Петербурга, как мы уже подчеркивали, это нехарактерный случай.

Кошки-мышки

В этом году власти Ленобласти решили расставить все точки над «i» и окончательно доказать в арбитраже, что ЖСК не может являться прослойкой между застройщиком и покупателями. В качестве мишени выбрали объект компании «Навис» — жилой комплекс «Щегловская усадьба» под Всеволожском. Она осваивает участок 10 га, где запланированы 16 многоквартирных домов (суммарной площадью около 80 000 кв.м). Земля принадлежит СК «Навис», а для привлечения денег дольщиков фирма создала ЖСК. Власти провели проверку и оштрафовали кооператив на 500 000 рублей. Сейчас ЖСК пытается оспорить санкции. Процесс продолжается. Многие опрошенные эксперты считают логичными доводы властей. Если Жилищный кодекс разрешает ЖСК привлекать деньги граждан только в качестве застройщика, то все иное является нарушением закона.

Но есть и другое мнение. «Антипрослоечные» изменения Жилищного кодекса вступили в силу в 2011-м, а значит, считают некоторые застройщики, не могут относиться к кооперативам, которые стали привлекать деньги граждан еще до изменения закона. Используя этот довод, они не создают новые кооперативы, а договариваются о совместной работе с давно существующими ЖСК.

Все это напоминает игру в кошки-мышки. Но даже если тот же «Навис» отобьется от санкций, это не снимет всех замечаний по кооперативной схеме. Договоры долевого участия — тоже не идеальны. Но более безопасной схемы все равно пока нет.

Разумеется, мы не утверждаем, что ЖСК создают только недобросовестные участники рынка. Это не так, кооперативную схему применяют и ведущие застройщики. Но если компания дорожит репутацией и финансово успешна, она не допускает задержек строительства и не злоупотребляет правами (не говоря уже о двойных продажах). Все-таки ДДУ дают больше гарантий.

Примечательно, что тот же «Навис» недавно открыл продажи в новой очереди проекта «Щегловская усадьба». В будущих домах фирма будет продавать жилье уже по договорам долевого участия. Это не заставило чиновников отказаться от иска, но факт — показательный.

Мнения экспертов

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти:

— Закон 214-ФЗ разрешает жилищно-строительным кооперативам привлекать денежные средства граждан. Однако сами отношения, возникающие между покупателями и ЖСК, данный закон не регулирует. Нужно руководствоваться Жилищным кодексом (ЖК). А статья 110 ЖК четко указывает на то, что «члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, содержании многоквартирного дома. ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство… многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением».

Это положение вступило в силу 1 декабря 2011 года. Таким образом, если кооператив создан после этой даты, то на него распространяется ст. 110 в полной мере. В таком случае можно предположить, что ЖСК «Щегловская усадьба» нарушил требования закона и был правомерно привлечен контролирующим органом к административной ответственности (причем максимальное наказание по ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает штраф до 1 млн руб.). Если будет создана такая судебная практика, это станет еще одним шагом на пути обеспечения законных прав граждан, приобретающих квартиры на стадии строительства. Что касается Гражданского кодекса, то он, безусловно, регулирует деятельность ЖСК как потребительского кооператива, но не регламентирует порядок привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.

В целом я считаю, что схема ЖСК, хотя и является разрешенной, но для граждан более рискованна, чем заключение договоров участия в долевом строительстве.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

— Жилищное законодательство действительно указывает на обязательное наличие статуса застройщика у жилищно-строительных кооперативов, привлекающих средства граждан для строительства. Исключения допускаются только для ЖСК, созданных до 1 декабря 2011 года, то есть до внесения изменений в Жилищный кодекс РФ. Такие ЖСК вправе выступать инвестором строительства по договору с застройщиком, имеющим право собственности или аренды на земельный участок.